岳阳明达地产冷水铺项目定位及开发策略报告20091117.pptVIP

项目研究的工作阶段划分 开发商提出开发目标 特征一“快”——行业投资加快，带动市场信心回升 09年以来，政府所实行的宽松的货币政策及庞大的经济刺激方案为开发商缓解资金压力创造了得天独厚的条件。尤其是年后全国房地产市场的持续活跃，大大增强了开发商的投资信心，09 年二季度以来各地开发商们纷纷加快施工进度，加大了项目投资的力度。 从一、二线城市的对比来看，09年 1-5 月份二线城市的房地产行业投资增速明显优于一线城市，其城市中有天津、沈阳、重庆、武汉和佛山 5 个城市实现了投资额的同比上涨，一线城市中仅有上海一个数量间的差距比较悬殊。其次，从地理区位来看，09 年1-5月份实现投资额同比上升的城市多集中在中、西部地区，长三角和珠三角相对较少，表明区域间的差距较大。 特征二“暖”——市场快速回暖，成交井喷式爆发 土地市场——“抢地”热潮再现，土地成交溢价高，09年频繁出现地王热，3月份以来已见一些有实力的企业纷纷再次进入土地市场，各地土地市场出现回暖迹象，并开始频频出现溢价成交的情况。 房产市场——需求旺盛，成交井喷，09年上半年，由于受2008 年低迷市场下积压的刚性需求的释放及各城市在2008年各种救市政策效应的逐渐显现，全国房地产市场从3 月份开始活跃，成交量大幅上升；随着市场的成交活跃，投资型及改善型需求的客户也陆续入市，从而带动了 09 年上半年房地产市场的持续活跃。 特征三“变”——市场主体趋变，消费者层面“自住客”让位于“投资客” 在消费者层面，由于 09 年以来政府实行了宽松的货币政策，增大了民众对通胀的预期，也加剧了资金的惶恐。加之整体经济前景的不确定性和匮乏的投资渠道，致使各类社会资金的避险心理逐步加重。因此，率先回暖的房地产市场开始受到资金的追捧，表现在市场方面就是“自住客开始逐步让位于投资客”。 预计，下半年仍会有相当数量的资金进入房地产市场寻求避险，短期内房地产投资市场仍将持续活跃，尤其是投资价值凸现的高端住宅市场。 岳阳房地产市场化程度有待提升，定向小区开发大量存在，商品房价格上涨受很大程度限制 2009年岳阳市将在市本级拟建经济适用住房12.31万平方米，县（市）区场拟建经济适用住房3.3万平方米，共计总建筑面积为15.61万平方米；并将启动经济适用住房货币补贴。 岳阳各机关、事业单位几乎均拥有自建的单位房，以甚至低于成本的价格对内销售，严重分流了市场购房的主力群体。 总体战略 策略分解 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案， 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 岳阳市区主要商圈分布 步行街-东茅岭商圈 汴河街商圈 泰和商圈 美食街商圈 未来的中央商圈 南湖商圈 级别 名称 特点 市级商业中心 步行街-东茅岭商圈 百货扎堆，人流量大 市级副商业中心 泰和商圈 整体档次较低，物美价廉 特色商圈 汴河街商圈 景区商业 美食街 美食一条街 成长中商圈 未来的中央商圈 未来的城市核心 南湖商圈 南湖传统富人区域 岳阳传统商圈，以步行街商圈为核心。 其他商圈虽多，但是大多功能单一。 洛王区域尚未形成规模商圈 分布特征 以传统商圈为核心，向多核商业发展，各个商圈的功能较为单一，洛王区域内未形成商圈 零售，农贸 木材，餐饮 5—28 洛王区域商业 餐饮，休闲 15—50 南湖商圈 餐饮，休闲 10—20 德胜路商圈 服饰，批发 30-150 泰和商圈 餐饮，旅游，服饰 35 汴河街商圈 百货，服饰，餐饮 150-300 东茅岭商圈 业态情况 租金水平（元/平米月） 商圈名称 经营特征 以餐饮、服饰及休闲业态为主，东茅岭商圈是商业价值的核心 东茅岭商圈是商业价值的核心，商圈租金水平差异大 餐饮，服饰，休闲是多数商圈的业态主力 洛王商圈，业态与主要商圈差异较大，竞争优势明显，租金水平居中 12000 22000-42000 均价12000 均价35000 一楼30000,二楼10000 商业售价 （元/平米） 项目 住宅售价（元/平米） 备注 摩登国际 3000 售完 左岸巴陵 2700 售完 锦城嘉园 2800 剩余二层商业 兆丰商厦 3000 销售情况良好 和顺时代 2400 一层剩个别商铺 目前岳阳市场上的小地块高容积的住宅价格在2400－3000左右，住宅价格较低，利润空间有限，项目商业的售价达到了10000－40000不等，因此可以看出，商业才是此类型项目的利润核心 岳阳小地块的项目价格情况 商业销售情况 商业销售情况良好，与住宅售价差异明显，是项目价值核心 宏观市场启示 宏观特征 零售总额增长迅速，人均收入持续增长，商业发展潜力巨大 分布特征 以东茅岭商业街为核心，形成商业多核发展趋势 经营特征 东茅岭商圈是