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房地产业的税收筹划案例研究 摘要：房地产业投资大、风险大、周期长、业务复杂且占用资金量也大，因而利用税收筹划减轻房地产业的税负，增加房地产业的利润，提高房地产业的竞争力，促进其良性发展是非常必要的。本文从营业税、契税、土地增值税、印花税、城镇土地使用税和企业所得税等税种进行税收筹划，提高房地产税后收益。 关键词：税收筹划 房地产企业 营业税 企业所得税 一、我国房地产企业税收筹划的研究现状 1994 年，我国第一部题为《税收筹划》的专著出版以后，长期以来一直被人们视为神秘禁地的税法区域从此揭开了在我国前所未有的纳税筹划之神秘面纱。在我国，房地产开发企业如何进行纳税筹划，采用哪些策划方法，以及需要掌握哪些节税点，目前我们国家的涉猎者并不多；目前也还没有太多专门研究这一行业纳税筹划的成果。纳税筹划的研究目前也还集中在一定的理论方面，主要论著有：梁云凤主编的《房地产企业纳税筹划》；段九利，郭志刚主编的《房地产企业全程纳税筹划》等论著。 随着现阶段我国税收环境的日渐改善，已有诸多的中介机构纷纷开始介入房地产开发企业的纳税筹划活动，但是，我们国家房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究仍然不容乐观，现对其研究现状归纳如下： （1）相当一部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不够明确。 （2）我国房地产开发企业的税务代理业务有待进一步提高。 （3）我国房地产开发企业的税法宣传及税收法制建设有待于进一步加强。 （4）我们国家现行税制的局限性。 （5）我国房地产开发企业的税收征管水平还有待于进一步完善。 二、房地产企业税收筹划的必要性分析 近年来，我国房地产业得到了突飞猛进的发展，企业数量日益增多，企业规模不断扩大，房地产业在我国国民经济中的地位也不断得到提升。与此同时，房地产企业向国家缴纳税款也呈现逐年递增的趋势，因此该行业的税收筹划工作对房地产企业的运营起着十分重要的作用。 （一） 涉及税种范围较广，在开发成本中所占比例较大 就我国当前的税收体制来看，涉及到房地产企业的税种数量非常多，房地产企业作为纳税人难以在短时间内使我国的税收体制发生变化，面对各项繁多的税种，房地产企业只能通过科学有效的税收筹划来实现企业税收负担的减轻。只有这样才能够使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力。 （二）房地产市场竞争日趋激烈 由于房地产行业在我国的起步较晚，因此，我国关于房地产行业的税收政策法规也相对不是十分健全，这在一定程度上为我国房地产企业的税收筹划措施提供了一定的可操作性。如果房地产企业能够抓住我国当前税收政策的不完善之处，将会极大的提高其进行税收筹划的水平。 （三）我国税收环境不断改善 伴随着我国税收法制的不断健全，我国正在逐步走向依法治税的新环境。企业减免税的程序更加规范，各种形式的人为因素干扰税款征收的现象日益得到控制。这种健康的税收环境为我国当前各项税收优惠政策的贯彻落实提供了良好的基础，也为房地产企业科学合理的税收筹划措施的实现提供了可能。基于以上分析可以看到，房地产企业加强自身的税收筹划能力是十分必要的。 三、房地产业税收筹划的空间 在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几种，由于我国税制的不完善，各税种在不同程度上有着重复和漏征的问题，如土地增值税与营业税的重复——由于土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税；土地增值税除了具有所得税的特征外，还存在着流转税的特点。这就使得在房地产品转让过程中，既要以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据征收营业税，又要以因转让房地产而取得的增值额为计税依据征收土地增值税，造成了重复征税。再者各种税收优惠政策的制定是房地产企业税收筹划的现实基础，并且我国税收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性，有些优惠标准较为模糊，这就在一定程度上为房地产企业提供了税收筹划的空间。同时由于税收政策具有宏观调控等效应，政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产业结构、扩大就业机会、刺激国民经济增长的重要手段加以利用，制定了不同类型的税收政策，使得无论多么健全严密的税制，税负在不同纳税人、不同纳税期和不同地区之间总是存在差别。对某一业务往往有多个纳税方案，这就给纳税人寻找降低税收成本、进行税收筹划提供了极大的可能和众多的机会。 四、房地产税种筹划案例分析 案例所涉及到的税种汇总表 税种 纳税人 计税依据 税率 营业税 转让土地使用权、销售不动产、出租房产的、房地产开发企业 营业额 5% 契税 承受土地使用权、房屋所有权的房地产开发企业 不动产的价格 住宅房: 1.5%；土地使用权及商品房: 3% 土地增值税 转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物、并取得收入的房地产开发企业 转让房地产的增值额 房产余值: 房产原值×(1－30%)×1.2%; 租金收入: 租金收入×12% 城镇土