以房养老服务合同法律关系探究———以主体和服务的对价为视角.pdfVIP

第34卷第 1期 天 津 商 业 火 学 学 报 Vo1．34NO．1 2014年 1月 JournalofTianjinUniversityofCommerce Jan．20】4 以房养老服务合同法律关系探究 以主体和服务 的对价为视角 张春普，韩云平 (天津商业大学法学院，天津300134) 【摘 要1以房养老服务合同是指达到一定年龄的老年人，以自有房屋为限与金融机构签订反向抵押养老的协 议。最早源于荷兰，我国近年在北京、南京等地试点。该合同的主体涉及老年人、金融机构 (包括商~4~45-、保险 公司等)、养老服务提供机构等多方主体，老年人既是接受养老服务的主体，同时也是以房换取养老服务的抵押 主体；抵押权人是金融机构；提供养老服务方是养老机构，前两类主体具有一定的特殊性。房屋是换取养老服务 的对价，因城镇与农村的不同，房屋的样态及其规范有别。 【关键词】反向抵押；以房养老；养老服务合同 【中图分类号】D923．6 【文献标志码】A 【文章编号】1674—2362(2014)0l一0068—06 口前国务院出台了 《国务院关于加快发展养 向抵押之后继续居住和合理使用该房屋直到牛命 老服务业的若干意见》(以下简称为 《意见》)，在该 终点。老人去世后，由金融机构对房屋出售、出租 意见巾首次明确提出：“开展老年人以房养老保险 或者拍卖等，所得价款用以偿还小足部分的养老费 试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保 用和利息。所以，以房养老服务合同的关键就是房 责任保险。”即我们理论界所谓的 “以房养老”，并 屋的反向抵押和养老服务的受领。 在其后明确强调这只是 “完善投融资政策”的制 与普通抵押权相 比，房屋反向抵押具有其特殊 度 ，而且明确表示是开展试点。该意见被业界普遍 性。普通抵押权是指债权人对于债务或者第三人 认为是迄今为止我 国层级最高、涉及部 门最多、优 不移转 占有而提供担保的财产，在债务人不履行债 惠政策最多的养老文件 。因此，只有全面 了解 “以 务时，依法享有就担保的财产变价并优先受偿的权 房养老”合同的法律关系，才能更好地为我国的以 利。[】首先，主体不同。前者抵押主体是满足规定 房养老提供法律支持。 条件的老年人，后者没有特殊性规定。其次，日的 不同。前者为养老的目的而设定，贷款具有一定的 l 以房养老服务合同的含义和实践 专属性；而后者为担保债权的实现而设定，贷款资 1．1 以房养老服务合同的含义 金不具有专属性。最后，权利消灭后标的物的归属 “以房养老”又称 “反向抵押贷款”或者 “倒按 不同。前者需要转移标的物所有权于金融机构；而 揭”。以房养老服务合同又称反向抵押贷款合同 后者并不转移房屋所有权。 或倒按揭 ，是指达到一定年龄 的老年人，以自有房 1．2 以房养老服务合同的实践 屋为限与金融机构签订反 向抵押养老协议，由金融 以房贷款 (reversemo~gage)，是在 20世纪70 机构在对老年人年龄、寿命 、房屋现值和未来价值、 年代起源于荷兰的一种房产贷款养老方式。 随后 增值折损情况进行综合评估定价后，按月或者依约 在美国、加拿大、新加坡等国家迅速发展，并已被证 定期支付养老费用，老年人以此费用到养老机构接 明是一种成熟的以房养老方式。以房养老在我国 受养老服务的协