预期、不可置信的承诺与政策失效——来自房地产行业的实证检验.pdfVIP

财经问题研究 Number Serial 第9期(总第298期) 9(GeneralNo．298) 2008年9月 Research011FinandalandEconomicIssues September，2008 预期 、 不可置信的承诺与政策失效 ——来自房地产行业的实证检验 王来福 (东北财经大学投资工程管理学院，辽宁大连116025) 摘要i本文结合中国房地产市场的典型事实，通过建立一个完全信息动态博奔模型与实证研 究，分析了公众预期对经济政策效果的影响。文章的结论表明，由于政策效果的事前不可观测 与事后执行-S中的逆转，房地产调控政策成为不可置信的承诺；在社会公众理性预期的基础上， 政策承诺的不可信导致调控政策失效；预期与政策承诺的不可信是房价的Granger因，且三者之 间存在长期的均衡关系，预期与政策承诺的不可置信性对房地产价格有着长期的正向动态影响， 且随着时间的推移其影响逐渐增加。 关键词：预期；不可置信的承诺；房地产业政策 文献标识码：A 中图分类号：F293．30 文章编号：1000-176X(2008)094)056-07 一、引 言 研究表明人民币汇率升值的预期推动了外资炒 自1998年进行住房体制改革以来，中国的房，从而加大房地产的投资需求；易宪容旧1认 房地产行业迅猛发展，房价持续上涨，国家统计 为目前国内房地产市场人为操纵的情况非常严 局的数据显示2003--2005年三年房屋销售价格重，导入了过高的空置率及价格快速上涨，当国 分别较上年上涨了4．8％、9．7％和7．6％，2006内房地产市场投资者过多，特别是当外国资金对 年前三季度都以同比5％以上的速度增长。不断 国内房地产市场长驱直人时，这种炒作就更为严 上涨的房价引起中国政府的高度关注，2003年重，同时由于转让土地成为地方政府的“第二 以来出台了一系列的宏观调控政策，涵盖了行 财政”，地方政府也乐意与开发商合谋推高房 政、经济与法律等手段，主要有2003年土地实价；况伟大”o从空间竞争的角度指出房地产市 行“招、拍、挂”，2005年新旧“国八条”，场的基本特征是空间竞争，而不是集中于点的非 2006年“国六条”，上调房贷基准利率、对二手空间竞争，空间垄断与价格合谋是房价刚性的根 房交易征收营业税、个人所得税，限制外资炒房 本原因；张晓晶、孙涛Mo从房地产周期与金融 等。但是为什么政府在宏观调控的同时房价却一 稳定的角度利用1992--2004年的季度数据进行 涨再涨?调控成为“空调”? 实证分析，指出无论是房地产业发展还是房地产 已有的文献对房价的高涨从不同角度做出了 价格总水平，在今后较长时期内都会呈现稳中趋 解释。在需求与供给方面，影响房地产价格的主 升的态势。 要因素有房地产市场需求量、租金、开发量、供 以上的分析都能对近期的高房价做出一定解 给量、转让价格与开发成本。华伟、闫雷…的 释，但无法真正说明为什么在中央政府不断出台 收稿日期：2008-06-03 作者简介：王来福(1964一)，男，河南新乡人，博士研究生，副教授，主要从事房地产金融与投资、房地产经济等方面的研 究。E-mail：wanglaifu@rip．aina．gom 万方数据 预期、不可置信的承诺与政策失效——来自房地产行业的实证实证检验 57 宏观调控政策的同时房价还保持高速上涨，没有 长可能会带来整个宏观经济过热。同时，过高的 从政策制定者的角度分析房地产调控政策的有效