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2017年上半年河南省房地产基本情况

河南省房地产去库存进展良好 房价上涨压力大一、房地产业基本情况(一)河南省房地产税收快速增长,建筑业税收下滑,整体去化周期较短。 2017年上半年,河南省房地产业税收490.89亿元,同比增长20.9%,其中房地产开发经营417.06亿元,同比增长19.7%。建筑业税收181.30亿元,同比下降26.8%,其中房屋建筑业税收和建筑安装业税收分别下降6.6%和12.0%。截止到5月底,河南省的去化周期仅3.47个月。(二)郑州市“限购、限贷、限价、限售”政策陆续推出,严厉程度堪比一线城市。郑州市调控政策频繁收紧,不断限制购买需求。自2016年7月起陆续推行收紧政策共7次,涉及取消优惠政策、限购、限贷、限价和限售等(见表1)。目前主城9区和3县都已实行限购;个人首套房住房贷款最低首付比例为30%,郑州户籍可购买二套房且最低首付比例为60%;新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月周边新建商品住房价格水平,同时新购买住房取得不动产证满3年方可转让。表1 郑州与一线城市房地产调控政策对比(三)郑州市房价涨幅快于一线城市,去化周期较短,部分楼盘出现抢购现象。5月郑州市新建商品住宅价格同比指数124.0,在全国15个一线和热点二线城市增速排名第2。近六个月的房价增速均高于北京、上海、广州和深圳(见表2)。去化周期分别约为1.15、1.02、1.24、1.44、1.45和1.49个月。商品房销售面积分别同比增长50.6%、36.8%、26.5%、-2.5%和-4%(见图1),增速有所放缓但销量仍居高位,上半年开盘项目均基本售罄,部分楼盘被政府限价后出现抢购现象。表2 近六个月北上广深与郑州新建商品住宅价格同比指数(四)郑州市土地交易放缓,上半年多以城改用地为主,但部分热门地块竞争过于激烈。郑州市的土地竞价已经由去年的“熔断机制”升级为“限房价、竞地价”,由此引起上半年土地交易进度缓慢。前5个月郑州的土拍大多是以底价成交的城改用地,6月起进度开始加快后,部分热门地块却因种种原因多次交易失败。如郑政东出〔2016〕15号和16号地块先后四次在2016年9月29日、2017年1月22日、6月30日和7月5日挂牌出让,前三次分别以频出地王、触发熔断价和系统故障原因而交易失败。图1郑州近六个月房地产相关情况 图2部分地市土地出让收入增速(五)郑州辖县及三四线地市土地交易火爆,房价上涨压力积聚,省内已有四地市调转调控方向。郑州辖县及部分地市土地出让收入占比高、增长快。2017年上半年,中牟县、荥阳市和焦作市分别占全省的6.4% 、2.7%和2.1%,增速分别高于郑州市22.7和51.1和490.6个百分点(见图2)。土地出让收入的快速增长从源头上增加了房价上涨压力,5月中牟县和新郑市房价同比增长17.0%和31.2%,洛阳市临近高铁站和地铁规划的部分楼盘均价自年初上涨近40%。目前,郑州已将辖内中牟县、荥阳市和新郑市划入限购区,省内开封市、洛阳市、许昌市和驻马店市相继出台一系列收紧调控政策。二、房地产业存在的主要问题(一)营改增扩大地方收支矛盾,部分去化周期较高的地市仍为依赖土地财政。营改增后中央与地方分成比例调整,放缓地方级收入增速,加大地方财政收支矛盾。2017年上半年,河南省中央公共预算收入同比增长28.0%、提高29.7个百分点;地方公共预算收入同比增长4.9%、回落4.8个百分点。若按原分成比例计算,地方级的增值税、营业税合计多上划73.82亿元,拉低地方级公共预算收入4.2个百分点。同时,国库支出同比增长21.0%、提高1.2个百分点。国库收支差1768.8亿元,同比增长109.2%(见图3和图4)。为此地方政府加大出售土地的力度去弥补不断扩大的地方收支矛盾,如焦作市土地出让收入对地方财政收入的增长贡献率分别为72.3%,其去化周期高达10.8个月。图3 河南省中央级与地方级收入增速对比 图4 河南省国库收支差额(二)限价后,开发商不正当销售行为频发。政府对新建商品房限价,开发商在支付高额土地成本过后,利润被进一步压缩,进而变通出一些不正当的销售行为。如捂盘惜售等待调控放松后再涨价销售、部分优质房源直接在内部消化、利用“双合同”来变相增加房款,将部分房屋价款隐藏于“装修款”合同中、强制捆绑精装修、车位、储藏室销售,变相抬高房价等。开发商为节约销售成本实行网上选房,还催生出职业黄牛代为抢房的服务,对不同地段和户型收取相应服务费用。政府对明令禁止的不正当行为暂时缺乏有效监管,增加了普通消费者的购房难度和成本。(三)快速城镇化加速“城改人群”对商品房的投机需求。河南省处于快速城镇化阶段,近5年城镇化率平均增长1.2%。2016年河南省发布《关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》,规定“对城市规划区内

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