浅议房产面积预算应注意几点问题.doc

浅议房产面积预算应注意几点问题 　　【摘 要】本文针对厦门市房产测量工作，讲述根据设计图进行面积测量预算过程，通过对员工培训学习，再到对预算项目的资料收集，对预算项目的指标研究，对设计院设计图件研究，通过预算、计算、对比、修改、定稿，再到对预算项目的预售预算。通过对预算项目的功能区划分，对分摊部位的功能认定及面积的分摊，最后生成预算测绘报告。通过对预算测绘报告自检、互检及质检人员的最终检查和业主的验收等过程以提高测绘产品质量。 【关键词】员工培训；面积预算；分摊部位认定；分摊计算；质量检查 随着国民经济、城市建设的不断发展，城市规模的不断扩大，房地产产业的迅速发展。人们买房从以前到实地看房屋的质量、品质、位置、环境等。然后觉得这房子的质量、品质、位置、环境是否符合要求。到现在买房只能看开发商的楼盘项目简介，看楼盘的设计总平图、平面图、立面图、效果图、及楼盘的面积预算表。等到开发商把项目手续办理完整后，到可以预售房屋开盘时，人们排着长队，争着买房子。而楼盘的预售面积就是测绘单位根据设计院设计好楼盘平面图进行测算出来的。等到以后房屋盖好后，办理产权时，预售面积还要和实际面积进行对比，面积经常有出入时有发生，因此备受相关各方的关注。所以做好房屋产权面积预算是做好房屋的产权面积测量首要的事情。 房屋面积预算是一项十分细致而复杂的工作，其成果正确与否涉及到千家万户的切身利益，必须确保其面积准确性。本文拟厦门市房屋产权测量的经验就如何做好房屋的面积预算工作谈几点看法，以供相关专家参考指正。 第一、要定期组织员工进行培训学习： 1、学习房产测量的有关的法律法规文件，学习房产测量的依据文件，特别要对《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）；《厦门市房产面积测算细则》（2011年版及以前版本）；建住房[2002]74号文《关于房屋面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，规划局对房屋面积计入容积率不入容积率的相关文件及跟测量面积有关文件。 2、要培训员工懂得看图识图，特别要懂得看设计平面图、立面图、剖面图、总平图、效果图等有关图件。房屋面积预算要凭着有关设计图来计算其面积，而我们的员工大部分来自测量专业，对建筑的有关图件不是很了解。特别是那些刚毕业的员工和新调换岗位的员工要加强对他们的培训，培训合格后由比较有经验的员工来带他们做这项工作。 3、要培训员工看方案批复的各个细节要求，设计院设计图件是如何体现，我们是如何认定他们是否规划要求等。 第二、收集资料： 1、收集该预算项目的市府批文、立项批文 、方案批复、工程规划许可证、用地规划许可证等有关材料。特别要对方案批复 、工程规划许可证要特别认真研究，因为我们预算面积的相关指标都在里面，如地上建筑面积多少、地下建筑面积多少、计入容积率面积多少、底层架空面积多少、住宅面积多少、商业面积多少、社区配套建筑面积、幼儿园面积、社区服务用房、生鲜超市等，这些指标都是指导我们预算时要注意事项，材料要从房地产测绘委托单位收取。 2.要从设计单位收集该项目的有关设计材料，如平面图、立面图、剖面图、总平图、效果图等有关图件并认真研究。 第三、预算： 预算分报工程规划许可证的项目总体指标预算和报分户各预售预算各单元面积预算两项。 1、报规划许可证预算， 此项预算只是根据设计方案批复里的建筑技术指标如地上建筑面积多少、地上建筑面积多少、底层架空面积多少、住宅面积多少、商业面积多少、配套建筑面积、幼儿园面积、社区服务用房、生鲜超市等。由设计院根据以上指标进行项目设计，把设计好后的该项目的平面图、立面图、剖面图、总平图、效果图等有关图件发过来，由测绘单位对该楼盘面积进行计算并做相应的面积分摊，分摊好核对相应的建筑指标，如果不符合要由设计单位做相应调整至，直至各项指标符合方案批复的技术要求。合格后设计院设计的图件才能送规划部门审批。 2、分户预售预算面积预算， 此项预算一般为项目工程许可证面积及各项指标获得规划部门许可后，项目开发单位为了把房屋各单元面积预售而需要预算，此项预算要做到分户分单元进行，要进行相关公用面积的分摊。此项工作做的好不好，就直接影响下面的房屋产权测量并可能引起大量纠纷。这就要求员工要精通《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）；《厦门市房产面积测算细则》等文件。 首先设计单位要把最终设计好图件发过来，此图件要经过规划部门的认定并盖规划部门印章。测绘单位要对发过来的图件进行认真研究，通过对各单元面积计算，公共部位面积计算，再对项目公共部位（如小区配电房、物业管理用房、底层架空空间、门卫、公厕等），这些部位的空间是属于为多幢房屋服务的还是为某幢服务或为某一楼层、某一单元服务。如是属于跨幢分