北京养老地产分析及案例介绍课件.ppt

随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，养老地产的新型房地产开发模式越来越受到业内关注。本报告重点分析北京地区的养老地产项目。 目录 养老地产市场简析 北京典型养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 结论及下一步研究方向 中国老龄化数据 2010年第六次人口普查数据 我国已经快速进入老龄化社会，老龄化社会的共同特征 1.独居老人增加 2.老龄化伴随的少子化趋势 3.个人金融资产向老人转移，老年人逐渐成为富有人群 4.个人养老规划意识加强，消费结构转变 老龄化引发的需求 人口老龄化 老年公寓的购买力 老年公寓的购买意向 我国老年人口数量多、比重大 我国社会老龄化发展速度快 人口结构的变化，社会上的“空巢家庭”逐渐增多 老年人收入的提高 老年人福利水平提高 子女为父母入住提供资金支持 养老观念的转变促生老年公寓养老需求 消费观念的改变促进购买行为 老年公寓 市场需求 养老地产的税收优惠 1.营业税： 养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。 依据《中华人民共和国营业税暂行条例》 2.所得税： 对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。 对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。 依据：《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》 3.地方税： 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依据： 《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》 4.财政补贴 社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京） 每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海） 5.开发建设 在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。 《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》 目录 养老地产市场简析 北京典型养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 结论及下一步研究方向 北京市场养老地产的主流分类 持有经营 出售+出租 太申祥和山庄 出售 东方太阳城 万科幸福汇 北京太阳城 寿山福海 将府庄园 曜阳国际 爱慕家 一、持有经营案例 爱慕家 香山脚下 海淀区香山新营20号 太申祥和 昌平区中关村生命科技园 寿山福海 北京石景山区双峪路23号 经营要点 经营要点 二、出售出租结合案例 将府庄园 朝阳区东北五环环铁绿化带内 曜阳国际 密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村 北京太阳城 昌平区立汤路30号，北临温榆河 经营要点 经营要点 反按揭是指在征得老人同意后，开发商将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城。 置换是将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。 目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，“反按揭”或称“反向抵押贷款”是非常适合的，但若要获得长足发展，还有待于金融体系对其确认。 三、全部出售案例 东方太阳城 顺义区仁和镇潮白河板块 万科幸福汇 房山窦店镇镇政府北侧200米 经营特点 经营特点 四、特点总结 位置都较偏远，注重项目内部环境营造 建筑形式多为多层公寓，有部分独栋别墅和四合院形式提高价值 均设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施 均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求 老年人专用设施如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等细节设计，提供医用电梯的较少 出售和出租方式结合或以出售为主，快速收回投资，实现现金流平衡 针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演变为商品房，老年公寓特征不明显 出租多采用会员制或缴纳押金的形式 均有餐饮服务 具有家政保洁服务 组织多种社团活动 开发建设 配套服务 运营模式