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房地产企业土地增值税清算代理实务第一章 土地增值税清算概述一、征税对象：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条?转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。1、出让国有土地使用权、转让小产权房、转让无产权的利用人防设施形成的地下车库是否征收土地增值税？注意理解：1、出让与转让的差别：出让的交易双方：一方是国家，一方是单位或个人转让的交易双方：双方都是单位或个人，无国家2、小产权房是利用集体所有的土地建立的房屋，不在征税范围内。3、按照物权法规定：房地是一起转移的，是不可分离的，不存在卖房不卖地，卖地不卖房的情况。4、转让人防车库只能转让使用权，不能转让不动产的所有权，不在土地增值税范围内。二、土地增值税的征管模式1、符合清算条件前：预征2、符合清算条件后：清算3、清算结果的处理：多退少补三、土地增值税的清算流程一是确定清算单位，二是判断清算条件，三是实施清算四、土地增值税的计算公式1应纳税额=增值额*税率2、增值额=收入总额-扣除项目金额3、扣除项目金额=开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除4、加计扣除=开发成本*20%五、房地产开发企业的会计核算开发成本：影响土地增值税和所得税对土地增值税的影响：1、开发成本在土地地增值税前可以据实扣除。2、开发成本在土地增值税前可以加计扣除。3、开发成本影响开发费用税前扣除的限额（开发费用是按限额扣除的）。结论：开发成本增加，增值额减少，应纳税额减少，同时，开发成本增加，增值额减少，土地增值税率可能降低，应纳税额会进一步减少。对所得税的影响：1、无论是开发成本还是期间费用，都可以在企业所得税前扣除。2、开发成本是在开发产品销售后扣除，而期间费用是在发生当期直接扣除.结论：开发成本对企业所得税的影响是时间性差异，而对土地增值税的影响是永久性差异。所以，房地产开发企业为了少交税，在记账时应尽可能多计开发成本，少计期间费用。如何判断一项支出是计开发成本还是期间费用开发成本和期间费用的划分标准：1、开发产品完工后发生的支出，只能计入期间费用，不能计入开发成本。注意事项：开发产品完工的判断：参照国税发〔2009〕31号第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　(二) 开发产品已开始投入使用。　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。注意事项：开发产品的判断； 费用的发生和支付的区别。判断要依据发生时间，而不是支付时间。如工程款2、开发产品完工前发生的支出，能够和成本计算对象联系起来的，计入开发成本，否则，计入期间费用。3、售楼部的模型、沙盘、都是营销设施，只为一个项目服务的，是项目营销设施，是能和成本对象联系起来的，是开发间接费用，不是销售费用（参照国税发〔2009〕31号第二十七条?（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等）。售楼处是为公司服务的，按建造固定资产核算。预收账款结转主营业务收入的时间会影响土地增值税清算的时间，应该在开发产品交付业主以后结转收入。依据：收入总则第四条规定；国税函〔2008〕875号第一条第二款 1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；　2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；　3.收入的金额能够可靠地计量；　4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。第二章 土地增值税清算单位的确定一、成本计算对象的确定普通住宅、非普通住宅、营业用房1、成本计算对象的确定原则（参照国税发〔2009〕31号第二十六条） （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。　（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。　（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。　（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。　（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出