第五章其他规划.pptVIP

copyright?SDUST付莉 第一节 居住及抵押贷款 篇幅原因，仅介绍个人住房贷款和房产抵押贷款的基本情况 个人住房贷款分为商业个人住房贷款和公积金住房贷款（五险一金，利率较低） 住房贷款需考虑家庭负债情况及收支情况，防止超过支付能力的情况发生 住房按揭贷款计算 两种常见的还款方式： 等额本息还款 (每月还款的本金和利息相加是常数) 等额本金还款(每月本金是常数,利息因贷款余额的减少而逐渐减少,就是利随本清) 解释： 1、等额本息还款在利率不变的情况下，每月的还款额是固定的，所以也称为“等额法”，计算公式如下： 本月月还利息 = 上月剩余贷款余额 x 月利率 本月月还本金 = 月还款额 - 本月月还利息 本月剩余贷款余额 = 上月剩余贷款余额 - 本月月还本金 = 上月剩余贷款余额 x (1 + 月利率) - 月还款额 推导得 2、等额本金还款的月还本金是固定的，并且在调整贷款利率时也不变，等于贷款金额除以总期数。但是，在贷款利率不变的情况下，每月还款额却是递减的，所以也称为“递减法”。 月还本金 = 贷款金额 / 期数 本月月还利息 = 上月剩余贷款余额 x 月利率 本月月还款额 = 月还本金 + 本月月还利息 本月剩余贷款余额 = 上月剩余贷款余额 - 月还本金 3、不考虑时间价值时的选择 当贷款金额为 10 万元，年利率为 3.87%，期限为 20 年时，等本息法应付的总利息为 43,796.00 元，而等本金法为 38,860.94 元，两者相差 4,935.06 元。 但是，在上述情况下，等本息法的月还款额固定为 599.15 元。而等本金法的月还款额第一个月为 739.17 元，以后逐月递减，直到最后一个月为 417.21 元。 可见，如果经济能力能够负担刚开始时比较大的月还款额，应该选择等本金法，可以节省不少利息。 可参考建行理财计算器（下图乃另一种显示较全面的贷款计算器）/cn/personal/interest/calculator.html 其他还款方式：组合还款 根据贷款人未来的收支情况，将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款年限，在每个阶段里又按等额本息还款方式归还 1、递增型（与个人收入的发展趋势相同） 2、递减型（利息总额较少） 3、任意型 房产抵押贷款：现在一般可以委托中介进行 阅读1：提前还贷能不能节约利息支出？ 2006年，江小姐用房产抵押向银行借了一笔50万元的1年期个人消费贷款，利率为7.254，贷款于2007年3月29日到期。为了节约利息支出，她于今年3月28日提前归还了50万元的贷款。 还款后，江小姐发现银行多收了利息。贷款本金500000元×年利率7.254%×1年＝36270元，实际却支付36582元。 银行规定：1年期的贷款，实行“一次性还清贷款本息”的还贷做法：贷款到期还款，利息按“贷款本金×年利率”计算；贷款提前还款，按“贷款本金×贷款日利率×贷款实际天数”计算利息。而日利率的计算为：年利率÷360天。江小姐3月28日还款，银行则按实际贷款天数364天计算利息，计算公式如下：贷款本金500000元×(年利率7.254%÷360)×实际贷款天数364×1年＝36582元。江小姐提前还款显然还要多支付利息312元(36582元-36270元) 。 阅读：假按揭 假按揭 假按揭是指开发商为资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，从银行套取购房贷款。 　　办理假按揭的程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。　　通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据，进而银行向其关联人提供按揭贷款 第二节 个人税务筹划：个人所得税税目（11个） 工资、薪金所得 个体工商户的生产、经营所得 对企事业单位的承包经营、承租经营所得 劳务报酬所得 稿酬所得 特许权使用费所得 利息、股息、红利所得 财产转让所得 财产租赁所得 偶然所得 免征额 2008年3月1日起，2000元／月。 “起征点”与“免征额”有着严格的区别。 　　所谓起征点，是征税对象达到征税数额开始征税的界限。征税对象的数额未达到起征点时不征税。一旦征税对象的数额达到或超过起征点时，则要就其全部的数额征税，而不是仅对其超过起征点的部分征税。 　　所谓免征额是在征税对象总额中免予征税的数额。它是按照一定标准从征税对象总额中预先减除的数额。免征额部分不征税，只对超过免征额部分征税。 　　免征额是对低收入