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浅谈拓展阶段的项目定价
浅谈拓展阶段的项目定价;;;如何算账;案例实践;目标均价制定的因素：;售价;;;竞争导向——同质产品类比分析;售价;需求导向——客户能承受的价格;售价;;售价;;;案例实践;;;开发节奏控制的原则：限定资金回笼要求的前提下，短平快开发。
项目整体开发建设周期3年，整体交付时间：2016年12月。;预计第一批（2栋）预售证取得时间2014年8月；
项目全部取得预售证最早的时间为2014年12月。;根据资金计划倒逼推盘销售计划，整体销售周期15个月；
采用分栋推售，小步快跑的销售策略，分为5次开盘节点。;序号;物业类型;物业
类型;案例实践;委托方要求：
售后净利润率15%；
确保2014年资金回笼7个亿元；
整体高层住宅销售均价1.3万元/㎡;案例实践;销售分期;;;;滨海工业区
目前滨海基本完成一期3.5平方公里的开发，园区落户项目95个(实际企业有141家)。二期规划面积7.56平方公里，目前已落???项目5个。在所有的入园企业中，有88家企业已经开始正常生产。
2011年滨海区块实现规模上工业产值49.28亿元，同比增长29.1%。
滨海企业现到岗职工人数在16800人左右。;;根据潜在、意向客群了解和行业访谈得知：;项目为“非城市房地产发展方向”的郊区大盘，产品性价比和自身配套营造是开发关键；
项目周边地缘性刚需客群是目前置业主要来源，客群基数和购买力有限；
8000元/㎡以下市场售价是市场空白点；
项目目前可实现合理售价水平约7000元/㎡左右；售价水平和市场需求量成反比，高定价或将导致项目市场客户量无法满足项目规模容量；
通过品牌赋予及性价比双重优势的吸引，具有购买力且存在潜在置业意向的客群量预计在1000组以上，能够基本保证项目一期销售去化弱化资金压力。;Thanks！
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