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商业项目投资分析 外滩由鸿永房地产开发，集居住与商业、休闲与娱乐的综合性住宅小区，打造与国际高端水岸中心同步的滨江经济带，集结多种城市功能。将娱乐、消费、休闲、商业融为一体。 规划指标： 地块的基本数据整理如下： 地块基本数据 地块位置 盐亭县嫘祖桥与文同桥之间（梓江河畔） 容积率 ＜2.5 商业面积 20918 m2 建筑规模 263219.12m2 占地总面积 280000m2 滩位量 85 一至5期住宅数 约1000户 餐饮市场分析： 根据四川省餐饮业总体规模不断扩大，经济实力不断增强，其发展逐步影响到二级城市、三级城市，发展业态主要以：中式快餐店、西式快餐店、专营店、便民店、酒吧、烧烤、火锅店、酒店餐饮等多种经营方式并存共同发展的新局面，结合盐亭当地存在两种问题：一、餐饮整体发展水平不高，没有配套的设施及硬件，经营水平差距很大，发展不均衡；二、餐饮管理水平低，标准化、服务化、规范化程度较低。优势：一、整合餐饮市场分散不集中，提高的餐饮发展的硬件设施及软环境；二、形成餐饮圈，提升当地餐饮的档次、标准及服务水平。三、提高生活水平及质量，增加了就业。 餐饮店成本匡算及投次回报预测表一（20、25、26号楼） 商铺号及楼层 面积 业态 投资意向客户 需求面积 品牌 投资明细(单位:年/万元) 投资总额 收益预算明细 全年收益金额 年回报率 收回投资期限 房租/年 税收/年8% 水电 、气 装修成本 工资 其它费用 原料成本 午餐人数 入桌率 消费金额 晚餐人数 入桌率 消费金额 年营业额万元 20-1-1-1(25元) 125.46 中餐火锅 王东1-4 2000 主题酒店 3.8 7.9 7 12.5 8 5 29 73 80 30% 30 80 50% 50 99 26 35% 33个月 20-1-1-2(25元) 94.24 中餐火锅 何先生1-4 500 香鱼火锅 2.9 5.5 4 9.4 5 3 20 50 56 30% 30 56 50% 50 69 19 39% 31个月 20-1-1-3(25元) 117.48 中餐火锅 冯泽跃1-6 1000 麻辣空间 3.5 7.1 6 11.7 6 4 26 64 72 30% 30 72 50% 50 89 25 38% 30个月 20-1-1-4(25元) 115.46 中餐火锅 3.5 7.1 5 11.5 6 4 26 63 72 30% 30 72 50% 50 89 26 41% 29个月 20-1-1-5(25元) 94.24 中餐火锅 2.9 5.5 4 9.4 5 3 20 50 56 30% 30 56 50% 50 69 19 39% 31个月 20-1-1-6(25元) 117.48 中餐火锅 王渝社6-10 430 未定品牌 3.5 7.1 6 11.7 6 4 26 64 72 30% 30 72 50% 50 89 25 38% 30个月 20-1-1-7(25元) 117.48 中餐火锅 3.5 7.1 6 11.7 6 4 26 64 72 30% 30 72 50% 50 89 25 38% 30个月 20-1-1-8(25元) 94.24 中餐火锅 2.9 5.5 4 9.4 5 3 20 50 56 30% 30 56 50% 50 69 19 39% 31个月 20-1-1-9(25元) 125.46 中餐火锅 3.8 7.9 7 12.5 8 5 29 73 80 30% 30 80 50% 50 99 26 35% 33个月 20-1-1-10(25元) 112.19 中餐火锅 3.4 7.1 6 11.2 6 4 26 64 72 30% 30 72 50% 50 89 25 40% 31个月 20-2-2-1(20元) 125.46 中餐火锅 穆素红 2000 民族在饭店、鼎尊娱乐会所 3.1 6.8 7 12.5 8 5 25 68 80 30% 30 80 50% 40 85 17 25% 48个月 20-2-2-2(20元) 94.24 中餐火锅 2.3 4.7 4 9.4 5 3 18 46 56 30% 30 56 50% 40 59 13 28% 43个月 20-2-2-3(