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第二节 契税法 一、契税基本原理（一）契税的概念契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税在我国有着悠久的历史。它起源于东晋的“估税”，至今已有1600多年的历史。（二）契税的特点 1.契税属于财产转移税。 2.契税由财产承受人纳税。  （三）契税的作用1.广辟财源，增加地方财政收入。2.保护合法产权，避免产权纠纷。二、征税对象契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下六项内容：（一）国有土地使用权出让（征收契税、不征土地增值税）（二）土地使用权的转让（征收契税、土地增值税） （三）房屋买卖（征收契税、土地增值税）以下几种特殊情况，视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋。 2.以房产作投资或作股权转让。 以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。 3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。（四）房屋赠与（五）房屋交换（六）承受国有土地使用权支付的土地出让金对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 【同步练习】【例1】下列情形中，应纳契税的有（　　）。A.以房产作投资 B.以房产抵债C.将房屋无偿转让给他人D.城镇职工按规定第一次购买公有住房E.以自有房产作股投入本人经营的独资经营企业F.以获奖方式取得的房屋产权答案：ABCF  【例2】下列各项行为中，表述正确的是（　　）。A.国家将国有土地使用权出让的，应征收契税但不征收土地增值税B.某公司将土地使用权赠与某人的，均应征收契税和土地增值税C.企业之间交换等值房产的，不征契税但应征收土地增值税D.个人之间交换等值居民住房的，不征契税但应征收土地增值税E.企业承受的荒山用于林业生产的应免征契税答案：ABCE 三、纳税义务人与税率（一）纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 （二）税率1、契税实行3％～5％的幅度税率。 2、自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。（今年新增内容） 四、应纳税额的计算（一）计税依据1．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。 2．土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3．土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 4．以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。5．房屋附属设施征收契税的依据。（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。6．个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。  （二）应纳税额的计算方法1、计算公式契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：应纳税额＝计税依据×税率2、同步练习【例4】甲乙两单位交换经营性用房，甲方房屋价值为95万元，乙方的房屋价值为110万元，税率为5％。（1）甲方应缴纳的契税税额为（ 　）万元。（2）乙方应纳的契税税额为（ 　 ）万元。 答案：（1）甲方应缴纳的契税税额为＝（110－95）×5％＝0.75（万元）。（2）乙方应纳的契税税额为＝0（万元）。 六、征收管理（一）纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（二）纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。（三）纳税地点契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。（四）征收管理 【同步练习】【例5】税法规定的契税纳税义务发生时间是（　）。 A.纳税人办妥土地、房屋权属变更手续的当天B.房屋、土地移交的当天C.纳税人签订土地、房屋权属变更手续的30天内D.纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天答案：D * * *