收益法在不动产估计中的应用.pptVIP

收益法在不动产估价中的应用 一. 不动产的概念 二.不动产的价格和不动产估价 三.不动产估价的方法及其选取 四.收益法在不动产估计中的具体应用 1.不动产概念 不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。 “本法所称不动产是指指土地以及房屋、林木等地上定着物。” ------《中华人民共和国担保法》第92条 3.估价上不动产的三种存在形态 从实物角度看，现实中的不动产估价对象有： (1)空地； (2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地； (3)地上建筑物； (4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体； (5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体)； (6)未来状况下的不动产； (7)已经消失的不动产； (8)现在状况下的不动产与过去状况下的不动产的差异部分，如后来增加的装修； (9)不动产的局部，如某幢公寓中的某套房； (10)包含有其他资产的不动产； (11)作为企业整体的一部分的不动产。 二、不动产的价格和不动产估价 1.不动产价格的概念 不动产价格——在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。 不动产价格是某个时点状态下的价格； 不同的不动产权益对应于不同的价格； 一般以货币形式支付。 2.不动产估价的概念 是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 内容 包括： 1.地产评估：（1）市地评估；（2）农地评估。 2.房产评估：（1）房屋建筑物评估；（2）构筑物评估。  1.估价方法：《房地产估价规范》规定的方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。 2. 估价方法的选用 （1）有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法 （2）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法 （3）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法 （4）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 四.收益法在不动产估计中的具体应用 3.收益法适用对象和条件 4.收益法的计算公式 例如，有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8%，则该宗不动产的收益价格为： 例如， 某不动产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类不动产的资本化率为8.5%。该不动产的收益价格为： 5.收益法的估价步骤 (1)搜集有关不动产收入和费用的资料； (2)确定总收益； (3)确定总费用； (4)估算净收益； (5) 确定资本化率； (6)选用适宜的计算公式求出收益价格。 （2）确定总收益（客观收益） 是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素对实际收益的影响后得到的一般正常收益 确定可观收益必须考虑以下条件①不动产的收益是具备良好素质及正常使用能力的使用者使用所产生的收益。②收益是持续有规律的产生的收益。③收益是安全可靠的收益 （3）确定总费用 总费用是指出租或经营不动产期间，不动产所有者或经营者取得总收益而必须支付的相关费用。 (4) 不动产净收益的求取 ①出租型：不动产纯收益=不动产总收益－不动产总费用 =租赁收入－（维修费+管理费+保险费+不动产税+租赁代 理费等） ②直接经营型： ⑴商业经营型不动产收益=商品销售收入－（商品销售成本+经营费用+商品销售税金及附加+管理费用+财务费用+商业利润） ⑵工业生产型不动产收益=产品销售收入－（生产成本+产品销售费用+商品销售税金及附加+管理费用+财务费用+厂商利润） (3)农地净收益=农地平均年产值－（种苗费+肥料费+人工费+畜工费+机工费+农药费+材料费+水利费+农舍费+农具费+税费+投资利息等） 7.资本化率求取的基本方法 (1)市场提取法 V不动产价格，a不动产净收益，r资本化率 利用收益法的公式，通过收集市场上三宗以上、