房地产各操作模式涉税及注意事项.docxVIP

税务综述一、契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。一般按照3%至5%征收，济南按照4%征收；由受让方缴纳。?/view/741345.htm公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。二、营业税营业税，是对在中国境内提供/view/1357341.htm应税劳务、转让/view/61686.htm无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于/view/15921.htm流转税制中的一个主要/view/326040.htm税种。凡是被认定为转让行为的，都需缴纳营业税；对于转让价格过低的，可由税务部门核定其市场价值并作为计税依据。对于股权转让行为不征收营业税。三、土地增值税土地增值税是指转让/view/36206.htm国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和/view/85269.htm个人，以转让所取得的收入包括/view/351307.htm货币收入、实物收入和其他收入为/view/247978.htm计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让/view/9346.htm房地产的行为。附： 1、国税函[2010]220号文件 2、财务费用在土地增值税时处理方式四、视同销售行为根据国税发[2006]31号文件规定，房地产开发公司将产品转做固定资产或用于捐赠赞助、职工福利、奖励、对外投资分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他事业单位和个人的非货币财产等行为，应视同销售。于开产品所有权或使用权转移或实现取得利益权利时确认收入。转为自用的，根据国税函[2008]828号文件规定，不再确认收入，不需缴纳企业所得税。亦不需缴纳营业税，根据国税发[2006]187号文件，不需缴纳土增税。各操作模式涉税内容及操作注意点一、转让土地使用权（很少遇到） （一）转让方涉税1、营业税及附加单位或个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。房地产企业取得土地后进行三通一平、七通一平整理后再转让的可按以上方法计征营业税，但土地整理的费用不得计入扣除金额。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税[2003]16号）》规定如下：转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按照“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。转让已经进入建筑物施工阶段的在建项目，按照“销售不动产”税目征收营业税。在建工程转让符合第二种情况。2、土地增值税根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。根据《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知》（国税函发[1995]110号）规定：对于取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，质询与扣除取得土地使用权时支付的地价款，缴纳的有关费用，及在转让环节支付的税金。对于取得土地使用权后投入资金，将生地变成熟地的，计算其增值额时允许加计20%扣除。既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。3、企业所得税、印花税（二） 受让方涉税印花税、契税。（三）注意要点1、《房地产管理法》第三十九条规定：完成开发投资总额的百分之二十五（不含土地款，分母是否为总投资额或土地款以外的总投资额待确认）以上的投资要求。如不满足，在司法实践中，虽然不会被认为无效合同（争议较大），但却无法办理土地使用权的过户登记。对于收购方来讲存在项目后续开发失控的风险以及项目被收购方的其他债权人司法查封、执行的风险。二、转让公司（一）转让方涉税1、营业税及附加不缴纳。2、土地增值税不缴纳。3、企业/个人所得税企业所得按25%缴纳，个人所得需代扣代缴所得税。4、印花税按合同额的万分之五缴纳。（二）受让方涉税1、只缴纳印花税。2、 受让方开发土地并销售商品房的，按照转让方取得土地使用权时支付的金额及法律规定的其他扣除金额计算可扣除成本。（三）以上两种模式的比较　 吉祥房地产公司（由两个法人股