房地产营销策划推广策略 某项目全盘销售推广思路.doc

某项目推盘思路 1.1 推盘总体思路（见附表一）： 本项目规模较小，总体推盘策略上不准备分期。但是在形象包装和推盘过程中，侧重点应有所不同，总体上强调顺应市场趋势与本项目特点相结合，前期形象宣传以现场包装和软性宣传为主；开盘前后为宣传的重点时期，包括报纸、车身、挂旗等一系列广告全面跟进；持续期公关活动与广告同步跟进；与周边各物业的竞争应“避其锋，借其势”，可适当进行整体板块的炒作，强调双赢共荣，共同打造好城北高尚住宅片区。 先期形象宣传和咨询工作可在繁华市区内租一店面（如三经路、阳明路或八一大道等）； 现场售楼处应在开盘前完成。 施工的进度建议先完成人行主入口广场及其旁边的绿化和景观，以给到现场来看的客户留下一个较好的印象。 现场工地包装应进行全面包装且具有个性，不能给到现场的客户以杂乱无章的形象。 工地围墙广告和现场大型户外广告牌应在开工前完成。 1.2 推盘时间安排 2003年05月01日 ——宣传引导正式开始、工地围墙和户外广告牌制作完成 2003年06月18日--2003年09月28日 ——市场认购期（市场预热期） 2003年09月28日 ——引爆期（正式公开发售） 2003年09月28日--2004年01月01日 ——强销期 2004年01月01日 ——持续期 内部认购前需到位工作 ? 楼书、折页的设计与印刷； ? 广告牌、指示牌、插旗的设计与制作； ? 临时售楼中心装饰、绿化、沙盘模型制作； ? 工地围板广告的设计与制作； ? 内部认购期价目表。 开盘强销期前需到位的工作 ? 现场售楼处装饰、绿化完成； ? 导购手册的设计与印刷； ? 条幅、礼品、手袋、银行按揭等有关资料到位； ? 种类销售手续齐全； ? 开盘方案确定，开盘典礼准备就绪； ? 正式发售价目表； ? 利用节假日及双休日举行各种促销活动。 1.3 推盘体量 期数 时期 推售单元 单位总数量 备注 一 期 前期预热 原则上是不推出任何单位,只是进行形象宣传,进行客户的积累，因此具体的推售策略视具体情况而定 推出的数量为20% 不进行价格的宣传 市场认购 推出单元比例： 好：中：一般=3：5：2 推售货量为30% 照定价下浮6个点 公开发售 原则上是清掉上次推出的单元后再有选择地推出，大概推出单元比例： 好：中：一般=4：3：3 推售货量为30% 照定价下浮2个点 持续期 除少量保留单位外全部推出 保留少量单位 照定价 尾盘期 将所剩单位全部推出 推售剩余单位 照定价上涨跌2个点 4.3.2 一期推盘量体预计 （1）内部认购 日期 事项详细内内认购销条许证迁证、图户外广户记表售单预计单为20% 销来8个点销预测销达100%时实时风险应对达单80%以上，视况潜过户选则选到则（2）市场认购期 日期 事项 详细内容 市 场 认 购 期 销售条件 工地包装完毕，售楼部包装，路牌到位，银行按揭落实，月供表、售楼书、宣传数据、展板模型、价目表、付款方式，各项收费标准，装修标准，预售证，预售合同正在准备中。 推出单位 初步预计推出一期单位30% 销售价格 照定价下浮6个点 销售预测 风险应对 销售达80%以上时，加强广告宣传力度，加推后期单位，利用已有人气，一鼓作气，乘胜追击 若达到推出单位的50%左右，调整战略，加强广告宣传力度。 若推出的单位销售尚未达到30%则立即停止广告宣传，封盘，总结销售不佳的原因，寻找新的策略。 （3）公开发售期 日期 事项 详细内容 公 开 发 售 期 销售条件 所有销售道具、物料到位，广告宣传配合到位，相应的促销活动有序推出 推售单位 预计推出一期单位的30% 销售预测 风险应对80%以上，加推 若销售未达50%，立即查找原因，改变广告推广战术 若销售只达30%，立即封盘，寻找原因，调整战略 （4）延续期 日 期 事 项 详 细 内 容 持 续 销 售 期 销售条件 配合一定的公关活动和促销手法，广告力度进一步加强 推售单位 全部剩余单位 售价 视销售的情况而定，可适当提高1-2个点 销售预测 风险应对4.3 本项目前期形象包装计划 1.1营销策略思路 紧扣营销主题，结合项目的开发节奏及销售推广活动，将项目的市场形象传神逼真地描绘出来，并产生市场轰动的效应，促进楼盘快速完成销售，并树立楼盘品牌及发展商品牌。 1.2项目形象营销策略 1.2.1首期开发阶段 将多层住宅与公建配套的首层同时开发，并将配套首层暂时作售楼部及样板房，这样既可尽快营造售楼气氛，也可节省独立建造营销中心的费用。 （1）在开发初期（打桩），要完成项目视觉系统的设计和场地现场包装。 设计视觉识别系统（VI）：要以营销主题的基础突出现代欧式建筑风格和园林特色，以人为本的