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第二章 房地产与房地产估价 2-1 房地产的概念 一、房地产的定义 房地产又称不动产，是指土地、土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括土地所有权有关的所有权或利益。 就房地产估价而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。 土地：地面、地上空间、地下空间 建筑物：房屋、构筑物 房地产物权：所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权 二、对房地产的基本认识 在房地产估价活动中，建立对房地产的准确认识，对于价格评估的正确性、合理性是非常重要的。 1、对一宗土地的基本认识 坐落 面积 形状 四至 地势 周围环境和景观 利用现状 产权状况 地址和水文状况 基础设施完备程度和土地平整程度 土地使用管制 对于一般已有效利用的土地，可了解a--h项； 对于待开发或再开发的土地，还需了解i--k项。 对于具体用途的估价对象，在估价是还需了解其他内容。如临街商业用地还需了解其他临街宽度和深度等。 2、对建筑物的基本认识 坐落 面积 高度和层数 结构 设备 装修 公共配套设施完备程度 平面布置 外观 建成年月 维修、保养情况及完损程度 利用现状 产权状况 其他 2-2 房地产的特性 一、房地产特性 二、房地产的商业特性 三、房地产的市场特征 四、土地价格特征 五、房地产价格特性 一、房地产特性 1）位置固定性、地区性和个别性 2）长期使用性 3）大量投资性 大量投资给房地产投资带来了风险，同时，良好的投资会给投资者带来丰厚的利润。 4）易受政策限制性 5）相互影响性 易受其邻近的房地产用途影响 6）保值性与增值性 二、房地产的商业特性 1）交易对象的区别 土地与房屋的物理单位及法定所有权或使用权 2）交易形式的区别 不能“取走”，只能通过法定契约来保证所有权的获得 3）移动性的区别 4）地域性的区别 5）所有权与使用权的统一性 6）价值的形成与实现 7）其它 三、房地产市场特性 1）供给多样——产品无标准化 2）需求各异——地域性市场 3）位置固定——无法形成集中市场 4）价格昂贵——依赖房地产金融 5）资源稀缺——土地不能再生性 6）市场复杂——行情预测需要专业人士 四、土地价格特征 1）生产成本不同 地价不一定含有生产成本因素 2）折旧现象不同 土地具有不可再生产性，因此价格会随着时间流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。 3）价格差异不同——独一无二 4）市场性质不同——不完全市场 5）形成时间不同——地价形成时间通常较长 6）供求变化不同——自然供给，完全无弹性 五、房地产价格特性 1）可用价格和租金表示 房地产价格一般表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金。 2）是关于权利利益的价格 房地产转移的是房地产的所有权及其他权利权益，故实质是这些无形权利利益的价格。 3）在长期考虑下形成 4）随交易个别形成 2-3 房地产价格 一、含义 房地产价格，是有效用、稀少性和有效需求三者相互结合而形成的经济价值（交换价值）。一般以货币额表示。 效用 是指能令人满足欲望的效力和作用，因为物体与劳务具有此种特性，才能成为被人需求的对象。 就房地产而言，由于房地产的使用效益能发挥其舒适性或收益性，因此引起占有该房地产的欲望，就是房地产的效用。 二、房地产价格的分类 （一）市场价值和投资价值 市场价值 投资价值 含义 指房地产被众多投资者所认同的经济价值 指具体某一房地产对于某个具体的投资者的经济价值 特性 客观的，非个人的 主观的，带个人因素的 评估方式 采用的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同 意义 房地产估价所评估的是房地产的市场价值， （二）原始价值、账面价值和市场价值 原始价值 账面价值 市场价值 定义 是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出 是该资产的原始价值减去已提折旧额后的余额 是该资产于某一时间在市场上实际体现的价格 原始价值是始终不变的； 账面价值是随时间的推移而减少的； 市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高、有时低。市场价值很少等于账面价值。 例：某公司在1990年以1000万元的价格购入某项房地产，这1000万元便是原始价值；到了2004年，该项房地产由于伴随着每年折旧的计提，其账面价值逐渐减少。由于房地产具有保值增值性，该项房地产于2004年的市场价值有可能比过去的购置价格高出很多，但也可能由于人们的思想观念的变化或该项房地产在技术、功能等方面的过时而带来对该项房地产的认同下降，导致该房地产的市场价值甚至低于账面价值。 房地产评估的对象是房地产的市场价值 （三）