房地产经济学课件.ppt.pptVIP

（一）房地产需求现状 我们知道，房地产按用途分主要包括商品房、经济适用房、办公楼、高档公寓、商业营业用房等。供给和需求是微观经济学中的一对基本概念，当总供给略等于总需求时，达到供求平衡。在这里我们首先对房地产住宅市场的需求进行分析。 1、房地产市场需求逐渐趋于饱和 2．中高收入阶层住房大为改善，低收入阶层增长缓慢 （二）房地产供给现状 住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而供给量对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。在这一节中，我们对我国房地产市场的供给量变化进行分析如下。 1．利润空间大，房产商盲目追求利润 众所周知，房价应与居民收入水平及经济发展相适应，从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证，具体到实际价格，就表现为商品房成本加税金和利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。而在我国， 1997年时商品房毛利率高达34.36%，远远高于国外平均水平。2007年，毛利率更