房屋拆迁纠纷点评法律意见和代理策略.docVIP

房屋拆迁纠纷点评法律意见和代理策略 我们每周将发布各个领域的法律意见书的指导案例，并附上向彬律师的点评。律师的法律意见没有最好，再好的法律意见书站在不同的角度都会有不同的见解产生。这里我们提供法律意见书指导案例，仅希望能够抛砖引玉。 案件简介丨房屋拆迁纠纷 当事人是原告，拆迁的房子是公租房，已经签订拆迁协议，房内有9人户口，共118平方米。目前的房屋拆迁补偿方案是给4套房子，共270平方米。原本动迁组和镇政府调解分配的四套房屋中的一套两室一厅给当事人办理入户，但由于当事人在其母亲去世那年户口迁出，其大哥乘机做了户口变更，当事人迁回户口时才发现。当时的动迁协议上没有注明四套房屋哪一套是谁的，现在其大哥想独吞，当事人的诉求是要拿到属于自己的房子。 法律意见样例及点评 点评——导言 房屋拆迁案件的纠纷类型主要有两种，即有关房屋拆迁的民事纠纷和有关房屋拆迁的行政纠纷。因拆迁导致家庭内部发生争议和矛盾，如对于动迁利益的分配、权利人的认定等产生矛盾，无法顺利签订拆迁协议，这类争议最终可能会形成民事诉讼。而如果当事人内部没有矛盾，而是对政府的征收政策、程序或补偿方案不满，其结果也是无法达成拆迁协议，这类争议则可走向行政诉讼。房屋拆迁案件最终形成哪种诉讼，要看案件的具体矛盾、安置补偿对象，当事人的诉求等。 熟悉当地政策是找准案件突破口的前提。房屋拆迁案件在全国各地都有发生。且这个类型的案件比较依赖地方法规和规章，即各个省、市、县具体的拆迁政策。宏观上，拆迁案件必然适用国家法律（如国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》），但是上位法线条较粗，是大而化之的，不能完全适应于各地的具体情况。各个省市县乡，都会出台适应当地现状的拆迁补偿政策。律师必须了解当地政策，才能找到案件的突破口和关键，把握最具有可操作性的内容。因此，房屋拆迁案件一般都是交给当地律师处理。 1、可争取的权益（诉讼请求）分析 1.1 要求依法分割动迁补偿利益，其中一套2室1厅房屋登记在你的名下，归你所有 1. 可争取的权益点（诉讼请求）是？? 要求依法分割动迁补偿利益，其中一套2室1厅房屋登记在你的名下，归你所有 2. 可争取本项权益的理由有哪些？? 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条的规定，因为该被动迁房屋的性质是租赁房屋，即公房性质的。在公房拆迁补偿中，该房屋的拆迁补偿利益是归房屋的承租人和房屋的共同居住人共同享有的，他们之间的权利一般是一样的（承租人通常享有安置补偿方式的选择权和签约权）。如果在动迁的时候你的户口在该处被拆迁公房内，且符合同住人条件，则你应属于被安置的对象，有权利来主张动迁安置利益的。现在该处动迁共计可得四套安置房屋，对于如何分配该四套房屋，经过该动迁基地动迁组经办人员的沟通协商，他们也认可你可以获得安置一套两室一厅的房屋。根据司法实践，动迁公司的具体安置意见，一般是比较符合动迁政策和具体安置情况的，所以对于法院将来的判决是具有一定影响的，如果没有重大偏差，法院很可能参考该意见进行处理。法律依据：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条：“公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。” 3. 争取本项权益的可能性有多大？? 50%—80% 4. 争取本项权益存在的风险有哪些？? 1、因为现在该公房内共有9个户口，如果该9个人都符合安置对象条件的话，那么每个人都可以分得1/9的份额，而你1个人是无法主张到一套两室一厅房屋的，除非是和其他的安置对象比如和你家人作为一起被安置。 2、因为你户口当时迁出去过，之后又将户口迁回来，如果该迁回的原因是空挂户口，并未实际居住，那么你大哥在开庭的时候有可能就以此为借口说你不符合共同居住人的条件。 3、因为目前你大哥已经起诉动迁公司，那么在该行政官司未审理结束之前，你们家庭内部是无法分割动迁利益的。 4、如果你之前享受过福利房屋，那么就不再符合共同居住人的条件，一般是不能再主张动迁分配利益的。 点评 上海市拆迁补偿政策有上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（市政府令第71号令），并且每一个动迁基地都有不同的拆迁补偿方案。当事人提出异议后，都是以这些政策作为参照来判断拆迁行为是否合法合规，其权力主张和抗辩也都需参照这些政策。本案是一个涉及公租房拆迁的案件。上海的公租房和一般意义上的租赁公房有较大的区别，因为它实际上具有准私房的性质。虽然上海公租房是承租人租用的公房，但房屋一旦拆迁，其80%的权利归承租人和同住人，只有20%归产权人。因此产权人几乎没有话语权。也就是说，出租人只能从房地局等地拿20%，剩下80%，包括各种奖励、补偿、优惠政策，全部都是给住户的。因此，上海的房屋拆迁案件中， 首先需要确定承租人和同住人，且同住人和承租人共同享受拆迁安置补偿利益。本案件原承