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房屋租赁合同纠纷法律意见和代理策略律聚赢了网 案件简介丨房屋租赁 客户为租客，具体的纠纷是房屋质量问题。 客户现在租住一间厂房改的公寓，公寓隔音不好，邻居说话的声音都能听见；甲醛估计也超标了（用简单仪器测过）；水质有金属味；墙面开裂掉灰。现在公寓好几户租户都想退押金不租了，但公寓方根本不跟和客户协商。因此客户希望以法律途径解决。 法律意见样例及点评 点评——导言 本案用户的诉求是要求终止房屋租赁关系，并退还押金，提出该诉请是主要理由或者说原因是房屋存在不隔音、甲醛超标、水质不好等质量问题。由于出租房不同意终止租赁关系并退还押金，因此提起诉讼。 1、可争取的权益（诉讼请求）分析 1.1?请求判令原、被告双方签订的租赁合同无效。 1. 可争取的权益点（诉讼请求）是？? 请求判令原、被告双方签订的租赁合同无效 2. 可争取本项权益的理由有哪些？? 可争取本项权益的理由： 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人将原本建设好的厂房改为公寓，不但改变了原来经行政管理部门批准的土地使用性质，而严重改变了房屋的结构和用途，用于居住的房屋必须符合《民用建筑设计规范》的规定，改变建设工程原有的规划设计的，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因些订立的合同属于无效合同。所以在请求合同确认为无效合同的情况下，可以不用考虑甲醛超标、水有金属味、墙面开裂等理由。 法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 3. 争取本项权益的可能性有多大？? 80%以上 4. 争取本项权益存在的风险有哪些？? 争取本项权益存在的风险： 根据上述的法律规定，如果出租人一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定该租赁合同有效。不过出租人取得这种许可和批准的可能性很小，因为出租人是将厂房改变为公寓，从生产经营用房改变成了居住用房，一般情况下追加批准的必须不是跨类的建设工程的改变。 ? 1.2?请求判令被告向原告返还租房保证金4326元。 1. 可争取的权益点（诉讼请求）是？? 请求判令被告向原告返还租房保证金4326元 2. 可争取本项权益的理由有哪些？? 可争取本项权益的理由： 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同如被认定为无效的，租赁期间需要按租金的标准支付房屋占用费，就是租金无法再退还。但是因此交给出租人的两个月的租赁保证金可依法要求退还。 　? 法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 3. 争取本项权益的可能性有多大？? 80%以上 4. 争取本项权益存在的风险有哪些？? 争取本项权益存在的风险： 本项诉讼请求的风险大小本质上是取决于第一项诉讼请求能否得到支持，如果第一项请求确认双方的租赁合同无效的请求得到支持的，本项请求即可以依法得到支持。 1.3?本案诉讼费由被告承担。 1. 可争取的权益点（诉讼请求）是？? 本案诉讼费由被告承担。 2. 可争取本项权益的理由有哪些？? 可争取本项权益的理由：根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，案件的诉讼费用一般包括案件受理费、执行费、保全费、公告费、鉴定费等，其中案件受理费是必须的，其它的费用因案情而定，不一定会产生。诉讼费一般由原告预交，最终由败诉方承担，如原告的诉讼请求部分胜诉的按诉讼请求与胜诉请求的比例承担诉讼费，非财产诉讼主动由法院酌情分担诉讼费。法律依据：《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额 3. 争取本项权益的可能性有多大？? 80%以上 4. 争取本项权益存在的风险有哪些？? 争取本项权益存在的风险： 诉讼费是由原告预交的，但最终由败诉方承担，如原告的诉讼请求部分胜诉的诉