房屋买卖纠纷点评法律意见和代理策略.docVIP

房屋买卖纠纷点评法律意见和代理策略 我们每周将发布各个领域的法律意见书的指导案例，并附上向彬律师的点评。 这些法律意见指导样例全都来自于参与案件竞标的律师，可能存在分析不准确的地方。法律意见也没有最好，站在不同的角度也会有不同的见解产生。这里我们提供法律意见书指导案例，仅希望能够抛砖引玉。 案件简介丨房屋买卖纠纷 当事人为卖方，双方签订了房屋买卖合同，房屋总价款513万元，首付三成。目前已支付首付款，30万定金和3万中介费，买方未支付尾款。如今买方要求延期付款，有卖方赔偿延期违约金，卖方的诉求为买家支付购房尾款。 ? 具体详情：卖方与买方于2017年3月15日签订房屋转让合同，签约地点：杭州华邦房地产代理有限公司。房地产经纪机构为：杭州华邦房地产代理有限公司。2017年5月12日买家告知卖方，卖方一家三口的户口已迁出，同时发现该房屋第一任房东（说明：该房屋由卖方于2009年向第一任房东够得，故此卖方为第二任房东，买方为第三任房东）一家三口的户口任然挂靠在此房屋，当日买方以第一任房东一家三口的户口未迁出为由，拒绝同意交付尾款。而卖方也是于2017年5月12日经由被告告知，才得知第一任房东户口还在该房屋名下。在此之前，卖方不知晓该事实。2017年5月13日卖方根据杭州市房屋转让合同内容于将房屋钥匙交与买方，并办理完相关交房手续，并和被告协商，表示愿意协助买方处理第一任房东户口迁出事宜。经过卖方多次积极沟通，第一任房东于2017年6月29日已将其一家三口的户口从该房屋迁出。2017年7月1日买方来电告知原告，已证实第一任房东的户口已迁出。且买方已事实入住该房屋，当日卖方提出要求买方支付房屋尾款，但被买方以要求赔偿违约金拒绝。 法律意见样例及点评 点评——导言 本案情况比较特殊。在房屋买卖合同中，双方约定卖家有义务将户口迁出，但卖家房产中可能会涉及几任房东户口。因前任房东迁出户口迟于合同约定的时间，买家拒付了100万的尾款。因此，这个案件的争议在于100万的尾款买方有没有正当的理由拒付。本案中卖方已经完成了合同的主要义务，唯一的瑕疵就是前任房东的户口没有按时迁出，经过卖家多次积极沟通，目前已经迁出前任房东户口。因此，卖方认为：自己已经完成了合同义务，买方应当支付尾款。在协商未果的情况下，卖方提出诉讼。 1、可争取的权益（诉讼请求）分析 1.1?要求买家支付剩余房款100万元。 1. 可争取的权益点（诉讼请求）是？? 要求买家支付剩余房款100万元。 2. 可争取本项权益的理由有哪些？? 依据《中华人民共和国合同法》第六十条 、第一百零七条、第一百五十九条的规定，本案双方签订房屋转让合同时，均不知道房屋内有案外人的户口在案涉房屋内，您在知道该情况后已经于第一时间跟原来的房东沟通并将户口迁出。且本案，您已经按照转让合同约定的时间将房屋过户给被告并交付了房屋，您方已经全面履行了自己的义务，被告应当按照合同的约定履行支付交房保证金义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条： “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据《中华人民共和国合同法》 第一百五十九条：“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。” 3. 争取本项权益的可能性有多大？? 80%以上 4. 争取本项权益存在的风险有哪些？? 目前买家以要求您支付《房屋转让合同》第八条约定的违约金作为其支付房屋尾款的条件，其合同依据是《房屋转让合同》第八条约定卖家未按期迁出涉案房屋户口应承担违约责任；其法律依据类似于《中华人民共和国合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”如果人民法院认同您应当向买方承担违约责任，且可以在买家应付房屋款中进行抵扣时，就会客观上造成您无法及时、足额拿到合同约定的房屋尾款。 ? 1.2?要求买家支付逾期付款的违约责任。 1. 可争取的权益点（诉讼请求）是？? 要求买家承担逾期付款的违约责任，支付违约金（以逾期付款的100万元，自合同约定的付款时间起至本案起诉之日，按银行同期贷款利率计算。） 2. 可争取本项权益的理由有哪些？? 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条的规定，在被告支付房屋尾款后，您仍然可以要求被告赔偿损失。买家以您应当按照《房屋转让合同》第8条约定支付违约责任为