北京物业管理地昨天、今天和明天.docVIP

北京物业管理的昨天、今天和明天 张农科/《住宅与房地产 物业管理版》/2011年08期 最近一个时期大家不断从媒体上看到北京的一些新举措，对此深圳有媒体评价说“北京一改稳健的政策作风，持续地出台了很多法规”，我们概括起来叫“1+36”，就是围绕《北京市物业管理办法》运用各种政策工具制定的近40个政策文件，为物业行业健康发展和业主自治奠定了制度基础。这套政策重规范性、程序性取向，在民事活动中以程序性替代行政干预性，为民事行为的各方能够平等博弈搭建平台、提供条件、增加机会。在政策制定过程中注重开门立法、公民参与、官民互动程度, 增加政府行政透明度。最终明确物业管理法规的立法方向是促进业主自治。遵循了把物业管理从政府公共事务中剥离出来，将物业管理还给其真正的主体——业主的立法精神。 一、北京市物业管理立法的背景 这套政策为什么会如此密集地出台？可以这样说，北京新政策出台前的几年时间，北京的物业市场已经到了混乱的地步。最让我们感到紧迫的是，物业行业已经被广大市民“妖魔化”了，这种情况可以概括为“三大尴尬”。 第二个尴尬就是物业企业的尴尬。我们中国的物业企业是先于“业主”产生的，在没有“业主”出现的情况下就有了物业企业。这里我所说的“业主”，是要加引号的，就是在业主的财产权利意识刚刚觉醒，责任自觉意识还没有产生的时候，我们就有了物业公司，特别是这种状态下，我们的物业公司管理者意识根深蒂固。如今，业主逐渐觉醒，其权利意识逐渐增强，可是我们的物业企业却没有适应这个变化，这是企业的尴尬。 第三个尴尬就是业主本身的尴尬。随着住房制度改革的深化和《物权法》的颁布实施，业主的权利意识开始萌动，知道了自己的诸多权利但又不知道怎么去主张权利。同时，在住宅区业主共有的一些权利的边界也不清晰，特别是我们目前的政策法规还没有给业主的权利主张寻找到一个通畅的出口，这是业主的尴尬。 二、北京市物业管理立法的重点 面对物业管理这“三大尴尬”，北京该怎么办呢？几年前，我们开始系统思考，突然发现再采取“打补丁”的方式，已经无论如何都解决不了问题了。于是，我们就把北京近5年来物业管理市场发生的所有矛盾、问题和纠纷全部拿出来研究，一个一个去追根，从头到尾去看看这些矛盾、问题和纠纷到底出在什么地方。最后发现这些矛盾、问题和纠纷其实就出在四个问题上。 第一类，是开发商前期遗留问题引发的物业管理纠纷。这一类大约要占到矛盾纠纷的六、七成。于是，我们下决心从制度创新入手来解决问题。我们北京新的解决办法是，设计一个全新的“前期物业管理”阶段，规定从第一个业主入住开始，到向全体业主完成物业的公共部位交接，这叫前期物业管理阶段。之所以这么界定前期物业管理，就是想用一种经济的手段来促使开发商按照国家规范和规划设计把前期问题解决好。如果不解决好，那你就一直背着物业费。 这个规定起初就有人提出来，说你这违背上位法。其实不是，我们聘请的都是全国最顶尖的法律专家，他们只不过是合理利用了《物权法》留给地方政府的政策制定空间，通过政府规章创新为上位法的实施执行和法律发展提供经验。而不是坐等国家立法。《物权法》第78条、79条、80条，说的都是物业专有部位和共有部位的连带关系，对这些部位的转让有一些限定条件，但对接收却没有任何说法。开发商也很冤，因为法规没有规定这些共有部位交给谁。按理这些部位应该交给全体业主，但能够代表全体业主的组织却难以及时出现，那开发商就只好交给物业企业。这当然会引发许多纠纷。于是北京市对前期物业管理就做了这么一个规定。那么同时又一个问题来了，我们不能希望每一个业主都是专业人士，谁又能替业主来做一个专业的接收呢？ 于是北京市就想到了第三方机构，就是让一个专业的机构替业主来接收。对此有人质疑，这个第三方机构又是根据什么来接收？我们为此动用了几十个专家，研究了将近两年时间，最后形成了一个北京市的地方标准，即由北京市质监局和住建委联合发布的《新建物业承接查验标准》。 讲到这里，又有一个疑问出现了。业主不成立业主大会，那么岂不就可以永远不交物业费了吗？我们政策明确规定，前期物业服务和正常物业服务阶段的分界点是物业共用部分的交接查验，为此我们在政策中明确了，业主怠于履行责任的情形，当这些情形出现时，按照预先签订的协议，物业服务企业可以通过银行划拨业主预先存储在“业主一卡通”上的物业服务费。 北京现在这样做的效果是什么呢？已经逼着房地产开发企业和质量部门开始转变自己的工作内容了。我们就是要通过这个制度的设计，把开发商、物业公司、业主等方面的责任关系全部理清。 第二类，就是物业市场两个主体的和谐互信关系出问题了。物业公司和业主互不信任，物业公司害怕业主行使他的抗辩权——不缴费，而业主一是对收费标准有质疑，二是对“物业服务质量不可追诉”这个问题有质疑。 第二改革的就是服务过程的量化。我们研究到最后