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商业银行房地产抵押贷款风险和其防范 　　摘要：近年来，房地产抵押贷款业务成为各银行重点经营的项目，但其发展过程中存在着诸多风险。本文从抵押贷款业务的发展历程、特征、偿还方式谈起，对业务发展中存在的诸多风险，如借款人风险、流动性风险等一一作了分析，并从建立和完善商业银行相关体系等多个角度提出可操作性措施。 关键词：个人住房抵押贷款；发展历程；风险；防范措施 一、个人住房抵押贷款概述 房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。 中国人民银行于1995年8月颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，1997年4月28日颁布《个人住房贷款管理办法》，标志着商业银行住房贷款业务的开始；1998年修改《个人住房贷款管理办法》，允许所有商业银行开办个人住宅担保贷款。 我国个人住房抵押贷款具有如下特征： 1.贷款数量较大。贷款数额占放款总额的比例大，个人房贷的数额最多将占放款总额的70%，这个数字在1999年又被放大至80%。 2.贷款期限较长。《个人住房贷款管理办法》规定做出降低贷款利率、延长贷款期限至30年的决定。 3.偿还方式特殊。如下表。 二、个人住房抵押贷款风险的分析 2.1 借款人违约风险 违约原因分主观与客观两种。主要原因是借款人有意赖账、诈骗、假借款，恶意不还钱；客观原因是借款人因破产、失业、伤残、死亡，离异等原因导致借款人不能如期返还贷款本息。 2.2 流动性风险 按照《股份制商业银行风险评级体系》的衡量标准，商业银行存贷款比例达到65%以下的才能得到10分的最高分，为下限则不低于75%，根据央行2013年末对四大国有商业银行的实际经营情况来看，只有中国银行能得到10分，其他几家银行只是刚刚达到最低75%的要求。 2.3 利率风险 利率风险是指由于市场利率变动而引起的银行收入或资本金变化的风险。我国利率受中央银行管制利率，存贷利差固定。各大商业银行的个人房贷品种分为两种：等额本息，月还款数不变，本金逐月递增，利息逐月递减；等额本金，每月本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。 由于住房抵押贷款一般是10-20年，有的甚至是30年，在这些时间里，利率波动可能性变大，这就会影响银行对住房抵押贷款的收益。 2.4 违规操作风险 2.4.1 借款人基本情况审查违规 银行竞争激烈，为了抢占业务量，对贷款人调查不细致，虽然要求出示收入证明，但其真实性、还款意愿只能被动评定，缺乏统一的标准格式和制约措施，过分依赖抵押物，而忽视了第一还款来源（合法收入）。不能及时预测、评估、应变、控制信贷资金运用中的不确定因素，有的甚至默认造假行为。 2.4.2 贷中管理不规范 银行对开发商销售情况、工程进度、资金流向等情况控制不够，缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实，档案管理不严，甚至丢失重要合同单据。在客户还款能力和抵押品价值出现不利变化时，银行无法及时采取措施。 三、银行对个人住房抵押贷款风险化解对策 商业银行要化解个人住房抵押贷款的风险首先要解决来自自身内部的风险。 1.加强贷前审查 要健全借款人还款能力及房地产开发商资质的审查制度，根据审查结果决定可贷成数及贷款期限。如下表：商业银行个人住房抵押贷款的审查 2.加强贷款的始终管理 借款人违约，首先要区分丧失了偿还能力还是有偿还能力但不偿还。丧失偿还能力的，还要看是永久性丧失还是暂时丧失。永久性丧失是指借款人丧失永久地丧失金钱创收能力，如残疾，年老体弱等。暂时性丧失，是在某个时段丧失。 贷款的事中管理解决办法，如下表： 3.加强贷后管理，注重偿还风险的预测 对借款人做跟踪调查和分析，及时了解借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。对开发商要做动态跟踪，掌握工程进度、资金运用，登记造册，专人保管，健全交接制度，加强抵押物管理。 4.开发保险新险种和保险新业务 对于个人房贷业务开设的保险极少，其抵御风险的能力也微乎其微，急需一些有针对性地险种和保险新业务来为个人房贷市场保驾护航。 5.开发住房抵押贷款新品种 商业银行有浮动利率贷款和固定利率贷款，后者是当前住房贷款的主要方式。在风险的比较中，固定利率的抵押贷款的政策会使金融机构面临较大的提前还款风险与利率风险。银行要开发规避利率风险的贷款品种，如可变利率抵押贷款方式。在开发新品种时，首先要坚持贷款利率调整周期的多样化，满足居民需求，同时形成不同的风险分布结构，如半年、1年、3年或5年的风险结构。其次坚持贷款利率调整周期的多样化，扩大对住房抵押贷款的需求。最后要坚持弹性利率体系制度，如对中