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我国近十年商品住宅需求弹性变化 　　〔摘要〕近十年来我国商品住宅市场表现为投资需求主导的特征。当期价格、人均可支配收入、价格预期以及投资收益对商品住宅需求具有正反馈作用；收入、价格和投资（价格预期与投资收益之和）对需求的影响则不相上下，且在2010年后弹性均较小，即针对单一因素的调控政策对整体需求影响不大。建议政府对商品住宅市场实行综合调控，多管齐下，严抓各项调控政策的落实，改变住房市场投资主导的状况，弱化住房投资属性，加强舆论预期引导，调整住房供给结构，加大有效供给。 〔关键词〕商品住宅市场；投资需求主导；消费主导；价格弹性；收入弹性；预期弹性；收益弹性 〔中图分类号〕F29335〔文献标识码〕A〔文章编号〕1000-4769（2013）04-0027-05 一、房地产供求价格弹性变化的理论分析 房地产属于一种特殊的耐用商品，由于既可以满足人们的居住需要而具有普通商品的使用功能，也由于紧密联系着土地这一稀缺性资源而具有投资功能。房地产商品的双重属性使得住宅同时具有消费品和投资品的特征，其价格既与供求关系、开发成本、产品质量等相关，也与消费者预期、投资回报率高低相关。因此，住宅均衡价格是由房地产空间市场（作为消费品所处的商品市场）和资本市场共同作用形成的，〔1〕供求曲线形状也有别于一般消费品，且在房价走势的不同发展阶段，两个商品属性交替起主导作用，需求价格弹性和供给价格弹性不断地发生变化，影响价格走势的主要因素也各有不同。（见图1） 在A阶段，供给弹性为正，曲线向右上方倾斜，供给量随价格上涨而增加；需求弹性为负，曲线向右下方倾斜，需求量随价格上涨而减少，两者相交于点（P1、Q1），并形成市场均衡状态一。此时房地产的消费品属性起主导作用，供求曲线表现与普通商品一致。 在B阶段，供给弹性为负，曲线向右下方倾斜，供给量随价格上涨而减少，需求弹性为正，曲线向右上方倾斜，需求量随价格上涨而增加，两者相交于点（P2、Q2），并形成市场均衡状态二。此时随着房价上涨，市场出现囤地、捂盘惜售等人为减少有效供给量的情况，需求方在买涨不买落心理作用下，积极入市，房地产的投资属性起主导作用，供求曲线表现与投资品一致。 在C阶段，供给弹性再转为正，曲线向右上方倾斜，供给量随价格上涨而增加，需求弹性再转为负，曲线向右下方倾斜，需求量随价格上涨而减少，两者相交于点（P3、Q3），并形成市场均衡状态三。 由此得出，在不同阶段，房地产市场是由消费心理主导还是投资心理主导，其供求曲线的形状是不同的，均衡价格也不是唯一的。 我们通过图2房地产市场供求变化对价格的影响进行说明。假设初始阶段，需求曲线为D1，供给曲线为S1，两者相交于（P0，Q0），P0为均衡价格。随着收入的增加，需求曲线向右上方移动到D2，由于供给往往落后于需求，因此供给曲线移动存在一定滞后期，需求曲线D2与供给曲线S1相交，形成新的均衡价格P1，此时，房地产市场与普通消费品市场一致。当市场价格超过投资线时，投资需求大量进入市场，需求曲线再向右移动到D3，供给有所增加，同时向右移动到S2，两者在投资线上方相交于（P2，Q2）和（P3，Q3）。此间，需求量会随着价格上涨而增加（追涨），也会随着价格升高而减少（逢高减仓）；供给量会随着价格上涨而减少（捂盘），也会随着价格升高而增加（出货），价格随之在P2和P3之间往复移动。受房地产市场高额利润刺激，其他产业资金继续进入房地产行业，供给曲线继续向右移动到S3，此时受真实居住需求和收入约束，需求增长的潜力有限，且随着价格上涨，风险增加，投资需求下降，需求曲线反而向左移动到D4，这时房地产市场出现供给过剩，供求曲线相交于（P4，Q4）点，房价大幅下跌。 二、商品住宅需求弹性的动态分析 近年来，我国房地产市场由于受到经济改革、政策变化以及其他外部因素变化的影响，〔2〕住宅市场结构也在发生变化，采用固定参数模型无法表现这种结构性变化，因此，本文利用状态空间模型构造变参数模型，〔3〕进行住宅需求弹性的动态分析。 量测方程：yt=Ztαt+dt+utt=1，2，…，T 状态方程：αt=Ttαt-1+εt 其中，yt表示被解释变量，Zt表示有随机系数的解释变量矩阵，αt是随机系数向量，也称作可变参数。dt表示常数向量矩阵，ut是均值为0，协方差矩阵为Ht的不相关干扰项。在状态方程中，假设可变参数αt服从一阶马尔科夫过程，εt表示均值为0，协方差矩阵为Qt的不相关扰动项，且ut和εt相互独立，均服从正态分布。 按照经济学理论，商品住宅作为一般商品，其满足消费者居住效用的消费需求变化受到收入和价格等因素的影响，即可以写为 X=aPbxIc（1） 写成对数形式为 log