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浅议土地增值税核实清算和核定征收率清算 　　【摘要】2011年度，浦东新区税务局要求辖区内的房地产开发企业对达到税法规定清算条件的房地产项目进行土地增值税清算。清算一般采用核实清算和核定征收率清算两种方法。文章结合清算工作实践，试对两种清算方法在实际工作中的应用作比较。 【关键词】土地增值税 核实清算 核定征收率清算 土地增值税一般采用先预征后清算的征管方式。企业在房地产项目达到清算条件之前，通常按照房产预售或销售收入和税务机关核定的预征率计算并预缴土地增值税，待项目达到税法规定的条件后再进行土地增值税清算。企业根据清算结果，补交或申请退回多交土地增值税税额。在实际清算工作中，税务机关采用核实清算和核定征收率清算两种方法。 一、核实清算的应用 在办理土地增值税清算业务时，纳税人转让房地产所取得的增值额应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）规定的税率，计算需缴纳的土地增值税。 清算的步骤：（1）计算转让房地产所取得的收入及增值额的扣除项目；（2）计算增值额，计算公式：增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目；（3）计算增值额与扣除项目金额之比，该比例=增值额÷扣除项目金额；（4）确定适用的税率，《条例》规定土地增值税实行四级超率累进税率，当项目符合《条例》第八条规定的两种情形之一的，免征土地增值税；（5）按《条例》规定的土地增值税税率计算应纳土地增值税总税额；（6）统计核对已缴土地增值税税额；（7）计算应补（退）土地增值税税额，计算公式为应补（退）土地增值税税额=应交土地增值税总税额-已缴土地增值税税额。 同时开发不同类别房产项目的土地增值税应纳税额的，通过自行试算。税法规定，纳税人既从事普通标准住宅开发建造，又开发其他房地产开发建设的，在计算增值额时，如果能够准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，应分别计算，确定其征免土地增值税；如果不能准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，则不能按《条例》和《细则》的规定享受减税免税的政策优惠（朱桉、周茵，1995）。 实际工作中，纳税人若既从事普通标准住宅开发建造，又进行其他类型房地产开发建设的，可以考虑分类计算或综合计算应纳土地增值税税额。（1）分类计算，按经适房、普通标准住宅、非普通标准住宅等分别计算应交的土地增值税税额；（2）综合计算，将所售房产不分类别，统一计算应交土地增值税税额。 企业在清算前应按上述两种计算方法，先行分别试计算增值税额，将两种计算结果进行比较，选其税负较低者作为清算的计算方法。 如，2011年12月份，上海某房地产开发有限公司（以下简称“甲公司”）对其投资建设的“XX花园”项目（以下简称“A项目“）进行了土地增值税清算。该项目已售开发产品中普通住宅115 227.97平方米，销售收入90 586.47万元，非普通住宅77 125.61平方米，销售收入85 754.42万元。采用了核实清算的方法，清算结果为：应缴土地增值税税款合计7 769.74万元，扣除已预缴税款174.38万元，最终清算补缴土地增值税税款为7 595.36万元。清算过程如下： （1）清算申请及审查。应税务机关通知要求，甲公司于2011年10月，就A项目向税务机关提出办理土地增值税清算申请手续。填报《房地产企业土地增值税清算办法申请（审核）表》；同时报送营业执照、立项批复件、项目竣工报告、销售（预售）许可证等复印件，以及分年度销售收入、已缴营业税及附加、销售利润、销售利润率明细表等资料；填制核实清算土地增值税申报表。 （2）由税务师事务所出具《关于某某公司土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）。 （3）税务机关审核。经税务机关对甲公司提供的上述材料进行验收，特别是对《鉴证报告》中的内容进行了重点查验，批准同意甲公司A项目办理土地增值税清算手续。 二、核定征收率清算的应用 1.核定征收率清算的概念。在办理土地增值税清算业务时，当房地产开发企业若存在《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定的五种情形之一的，主管税务机关可以参照当地房地产开发企业的土地增值税实际税负情况，按确定的征收率核定征收房地产项目应缴纳的土地增值税。 计算公式为：应纳土地增值税税款=转让房地产收入×适用核定征收率。 如，2011年7月份，上海某房地产开发有限公司（以下简称“乙公司”）对其投资建设的“XXX花园”项目（以下简称“B项目”）进行土地增值税清算。该项目已售开发产品面积 20 178.60平方米，销售收入23 179.76万元，因建设销售时间跨度长、人员变动大，清算资料难以收