宁波保税区工业用地集约利用调研报告.doc

宁波保税区工业用地集约利用调研报告 王裕定 李致远 1、将土地集约利用理解为土地投入的提高；2、土地利用结构和布局的优化；3、土地产出率的提高；4、土地使用强度的提高；5、土地利用率的提高。 建设用地的集约利用的本质涵义是充分挖掘土地资源的经济供给潜力，使土地投入产出比和土地利用率达到最优。结合保税区和出口加工区的土地特点，可包含以下二个层面：1、园区土地的集聚效应潜力。即园区总量土地的经济供给潜力和投入条件的限制。园区土地的经济供给潜力和土地投入是否能够形成产业积聚效应，投入未达到土地经济供给潜力的是粗放利用；超过则是过度利用，可能造成园区生态环境的恶化。一般用单位面积产值等总量指标来衡量。2、土地利用空间经济供给的潜力。即土地空间开发投入和产出的潜能，可用建筑层数和容积率等指标来衡量。 二、园区土地利用现状的分析 (一)保税区、出口加工区土地基本状况 宁波保税区批准面积为2.3平方公里，出口加工区批准面积为3平方公里，两区合计批准面积5.3平方公里。按征地红线计算（包括园区周边道路留用地和隔离带），保税区东、西两区实际开发面积为2.25平方公里，南区、出口加工区为4.1平方公里，园区实际开发面积合计为6.35平方公里。（见表1） 表1: 园区土地分类结构表(单位：公顷) 土地分类 保税东区 保税西区 南区及加工区 合计 工业用地 50.6892 34.92 319.3195 404.9287 其中：已使用面积 39.3786 34.92 201.1773 275.4759 未利用面积 11.3106 0 118.1422 129.4528 仓储用地 24.9577 37.9926 0.8024 63.7527 商贸用地 5.9961 0.8307 0 6.8268 道路绿化基础设施 23.2297 21.2456 89.5356 134.0109 园区总面积 104.8727 120.2158 409.6575 634.756 项目可用地比例 77.85% 82.33% 78.14% 78.89% 注：已使用面积为实际已出（转）让并已开工的面积。 ? 从园区土地结构分析，工业和仓储用地占园区总面积的73.84%，因此，将保税区和出口加工区作为工业园区进行分析较为合适。为消除商贸企业经济的影响，在总量经济指标上选用工业生产总值或二产生产总值，而不采用GDP。 （二）园区土地利用的总体状况 纵向比较来看，根据保税区（出口加工区）经济发展局2005统计年报，2005年全区实现生产总值60.4亿元，财政收入11.8亿元，工业总产值100.3亿元。较2000年分别增长了2.8倍、2.3倍、8倍，年均增长23%、18%、52%，一直呈上升态势。 横向比较来看，宁波市经土地市场治理整顿之后保留的各类开发区共16个，园区总面积178.1平方公里，2005年总的工业总产值为663.30亿元。保税区出口加工区土地面积约占16个开发区的3.57%；工业总产值占全市开发区的15.13%。土地集约利用程度明显高于全市开发区的平均水平，与浙江省其他开发区的平均水平比较也处于领先地位（见表2）。 表2:浙江十一个市园区情况和2004年6月底工业产值与单位面积产出率 ? 园区个数 （个） 规划面积 （KM2） 工业总产值（亿元） 单位面积率产出（亿元/ KM2） 杭州 16 155.4 589.4 3.79 宁波 16 178.1 580.3 3.26 温州 13 79.9 150.6 1.88 嘉兴 14 144.3 215.8 1.50 湖州 10 119.8 239.2 2.00 绍兴 13 163.9 274.8 1.68 金华 15 92.3 142.5 1.54 衢州 9 64.6 33.6 0.52 舟山 4 9.7 11.7 1.21 台州 14 77.6 25.7 0.33 丽水 10 30.5 44.6 1.46 宁波保税区、加工区 6.35 24.2 3.81 从表2的单位面积产出率中可以发现，开发区的土地集约利用水平明显地分为三个档次（见表3）。? 表3: 浙江省11市开发区按单位面积产出率分类表 档次 单位产出率（亿元/ KM2） 城市 一 3.0以上 杭州、宁波、保税区 二 1.0-2.0 温州、湖州、绍兴、金华、 嘉兴、舟山、丽水 三 1.0以下 衢州、台州 这一分类与浙江省11市的城市化发展水平基本相吻合。美国地理学家诺瑟姆将城市化分为三个阶段，并根据非农人口比例绘制成“S”型曲线（见图1）。 根据相关研究资料表明，在工业化初期和中期，资本短缺是经济的一个重要特征，因此投资者倾向于以较多的土地替代资本，用地表现为以粗放利用型为主。进入工业化后期，资本形成较为容易，土