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宏基-世纪新城价格体系及销售节奏建议
宏基*世纪新城
价格体系及销售节奏建议
第一部分、成都房地产市场情况及典型项目价格分析
一、成都市房地产市场价格状况分析:
2005-2006年是成都市诸多大盘渐渐浮出水面的一年,各板块争香斗艳,是成都房地产全面走向品质化建设的又一个新的转折点。根据成都市房地产发展的情况将其划分为:两城区板块、小河板块、三桥板块、新添板块、花溪板块、成都板块、白云板块、大营坡板块、
1、两城区板块——热点板块
两城区板块一直是购买者争相购买的热点区域所在,今年开发商对两城区的开发量可谓是空前高涨,新盘、大盘不断出现在大众面前。市区高层项目的销售价格也比去年上涨了300—400元/平。盛世花城、亨特国际等大盘,黄果树广场、城市方舟、君临天下等交通位置较好的项目的销售均价已经超过4000元;瑞锦新城、盛庭苑等单体项目的起价为3600元/平米,均价也在4000左右。花香上海城十万平方米的高层生活社区,开盘起价2800元/平方米,10月中旬以3000元/平方米的较低均价赢得不错的销售成绩。
2、小河板块——品质区域
小河板块仍然保持持续开发热潮,大盘纷纷推出新的产品类别:珠江湾畔推出了以洋房为主大型生活社区;山水黔城则以半山、半岛独立、联排、叠拼别墅为主;绿苑经济适用房小区则推出了经典多层住宅;江南别院中式建筑风格项目……。小河板块一直作为地产品质开发的重点区域,今年各项目的开盘价格及持续销售价格都一定程度的上浮。兴隆花园二期桃园居9月17日开盘销售价格2000元/平方米,而后销售情况转好,价格上涨为2200元/平方米。目前可以销售的240套住房已经全部销售完毕,还有150个排号客户等待购买。云凯熙园由于占据良好的地理位置,销售价格也达到了2000多元/平方米。小河区目前销售的住房单价在1800元/平方米以上。
3、三桥板块——后起之秀
随着成都西出口道路的拓宽与建设,带动了整个三桥板块地产项目的开发。原有的智慧龙城、贵龙苑等项目的销售单价都在2500元以上,今年智慧龙城的二期的销售均价达到了2800元/平方米;新开盘的圣泉流云的销售均价格为1998元/平米;贝地卢加诺洋房2300—2600元/平米,小高层2500—2800元/平方米。三桥板块大盘的开盘销售都取得了不错的销售业绩;
4、新天板块——普通住房与高档次别墅共存
今年新天板块最吸引大众眼球的是别墅项目。以品质、品牌作为项目卖点的仁恒别墅,用实力打造产品,开盘一月就取得了20多套的销售业绩;泉天下也以其独特的自然资源“温泉、天然绿肺”等得到了不少购房者的喜爱。别墅项目的销售价格与其他板块同类项目的价格相差不多,联排4500—5500元/平方米,独栋别墅6800元/平方米。新天板块普通住房的销售价格今年也有200—300元/平小幅度的增加,水锦花都的销售价格从1560元/平米的单价上涨到1820元/平方米。
5、花溪板块——平平淡淡
花溪板块麒龙溪苑、颐和家园、梦溪笔谈等项目的销售业绩一直不好,个别项目销售了近四年,至今未实现100%的销售率。该板块普通住房的销售单价保持在1600元/平方米。
6白云板块——规模不大,受到城市发展重点偏移的影响
随着政府大力支持对成都新区的建设,也推动了白云板块地产的发展。今年白云板块不再是商业用房唱主角,出现了多种形态的商品房为主要供应产品——别墅、多层、小高层、高层等,供不同类别的客户选择购买。楼盘的开发量仍然不大,保持在5万平方米以下。白云板块的普通商品房的价格相应也上涨了300—400元/平方米,销售均价为1600元/平方米左右。但以南湖为核心的市场,06年将有中天大盘面世。
7、大营坡板块——教育中心区的延续
该板块以蛮坡“世纪园小区”、“小石城”、“中天花园后期开发小组团”、“银海嘉怡花园”等项目为主。主要以小高层、多层为主要销售产品。作为成都市中心区域教育、文化的重点区域,吸引了很多家长选择在该区域购房。使得其销售价格一路上扬。目前的销售起价为2500元/平方米,销售均价达到了2800元/平方米,较去年也有400元/平方米的涨幅。
8、成都板块——双中心发展的新区域,得到政府新政的大力支持
在政府新政策引导下,成都板块房地产发展呈现了新的局面。碧海花园今年以消化尾盘为主,已全线交付使用,仅有少量大面积顶层复式房未销售完毕。近期开盘销售的“景怡苑”高层、小高层产品再不是去年1600—1800元/平方米的销售价格,而突破了2000元/平方米的售价。小高层起价2200元/平方米,每两层30元的层差,最高价格达2900元/平方米。
成都与白云交界处的南湖板块,今年以南湖宫御园作为主角。该项目联排别墅的销售价格达到了4800元/平方米起价,独栋别墅为5600元/平方米的起价。但是项目销售情况一般。
年初中天、贵财两公司分别拿到成都拍卖的南湖周边的几块地,已
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