长春高力人民大街商业综合体定位及物业发展.ppt

* 客户代表1——贸易类（医药、服装） 公司老板大多为40-50岁 从事贸易多年后筹建公司或者办事处 公司资金具有一定的积淀 事业处于快速上升期 重视公司形象与员工素质 公司规模相对稳定 喜欢相对纯粹的办公氛围，产品定位清晰 选择办公地点主要考虑核心商务圈交通便利地段 关注楼盘品质(如大堂)以及办公地段带来的公司形象问题 对租金和售价敏感度高 安全保障要周到、物管服务要到位 配套多关注员工餐厅、会议室等 优质户型和配套带来的溢价空间高，基本愿意接受500-1000元/平米的预算支出 封闭式厨房，可改造成单独的房间 整体采光好 要求户型简洁不复杂，空间开敞，大客厅，适宜办公 入户花园等过于繁琐，凸窗没有用途，不予考虑 要求毛坯交付，根据自身办公需求进行装修 Opinion 观点 characteristic 企业特征 特征总结： 公司形象 交通便利 自由开敞的户型空间 优质物管 员工餐厅、会议室 溢价弹性大 客户定位 * 客户代表2：IT服务商 公司老板大多为30岁左右 主要从事电子产品贸易、维修、网络服务商等服务 公司成立时间短，处于奋斗期 员工年龄年轻 公司规模通常在15-30人，部分办公，部分为外派业务员 交通方便和价格便宜是选择地段的核心因素，相对繁华的地带即可满足其需求 希望办公地点同类型企业多，形成一定的行业集聚效应 选择租用办公间，以适应公司业务量和人员规模的调整 户型需求面积通常在100平米左右 对户型创新点接受度高，希望有大客厅、入户花园、大落地窗、储物间等创新点 对物业服务没有具体要求 员工餐厅、会议室、休闲娱乐是主要的要求配套，尤其是休闲娱乐设施 虽然愿意为创新和服务多支出预算，但弹性空间小，一般不超过500元/平米 Opinion 观点 characteristic 企业特征 特征总结： 繁华地带、交通便利 具有创新元素的户型 大面积户型 员工餐厅、会议室与休闲娱乐间 行业集聚 溢价弹性小 客户定位 * 客户代表3：美容、美发与摄影 公司老板通常为25-30岁的年轻人，或40岁左右的中年人 前者处于创业初期，亲自经营业务，后者处于业务扩张期 规模略大的公司拥有多家连锁店，所有员工规模超过50人 员工年龄轻，多为女性 单个店铺里员工数通常为15-20人 繁华地段所带来的大量人流是最看重的因素 期望靠近商场，共享人流 选择商住楼而不选择沿街铺面可节省成本 重视楼盘的昭示性，形象好，同时顾客容易找到 选择租用和购买各半 行业性质促使户型面积需求为各类型企业中最大，最小要求面积为120平米左右，部分企业需求面积达到160平米以上 关注楼盘档次，能给顾客形成好印象 必须保证空间的可分割性，根据自身要求进行重新组合 在可自由分割的空间基础上，适当添加凸窗、错层的创新元素 小型企业关注休闲娱乐类配套，主要指健身类配套 具有一定规模的企业更加关注为顾客进行的配套，最好有咖啡厅和休息厅，为顾客创造更好的消费环境 优质配套和产品的溢价空间最大，500元/平米左右合适，接受1000元/平米的超额支出 简装交付 Opinion 观点 characteristic 企业特征 特征总结： 人流量大，靠近商场 可自由分割的空间 大面积户型 休闲类配套、咖啡厅 溢价弹性最大 客户定位 * 客户代表4：工作室与中介 多人合作模式的小型企业，没有独裁式的老板 主要包括劳务中介、设计工作室、直营产品工作室 公司规模稳定 交通方便，地段好是区位选择的主要原因 重视楼盘的昭示性，形象好，同时顾客容易找到 选择租用和购买各半 房型需求面积自由，无明显规律 关注开发商品牌 看重内外部生活配套 需求大堂、员工餐厅、休闲娱乐设施，部分企业需求会议室 丰富配套和产品能创造的溢价空间最小 认为各种配套是必需的 毛坯交付 Opinion 观点 characteristic 企业特征 特征总结： 昭示性 大客厅 自由分割的空间 开发商品牌 内外配套 溢价弹性最小 客户定位 * 客户代表5：政府投资客与政府办事处（本项目特有客户） 临近吉林省政府办公大楼 吸引政府投资客 吸引政府资源，设立外地政府驻长春办事处 小户型可能是投资客青睐的产品 关注地段 关注低总价、容易出租 靠近省政府办公区，设立外地政府驻长春办事处具有地利优势 看重潜在的升值潜力 characteristic 特征 特征总结： 地段 升值潜力 低总价、易出租 小面积户型 Opinion 观点 （经验推理） 客户定位 * 客户定位 客户类型：从事医药、电子、工作室、中介、服装贸易、律师事务所等中小企业。 需求关注点：昭示性与公司形象、商务配套、大客厅、优质物管 客户类型：从事美容美发摄影等中小企业，以及政府办事处，投资者 需求关注点：人流、地段，升值潜力、大面积户型，休闲类 配套 “B” 跟随