房地产项目前期定位开题报告.docVIP

一、研究背景、目的及意义 一研究背景 改革开发30年房地产业取得了突飞猛进的发展代写本科毕业论文国家统计局09年2月8日公布的数据显示房地产业增加值占我国国内生产总值GDP比重超过5在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。然而在房地产业如火如荼发展的同时也暴露出一些问题给房地产业的健康发展带来诸多隐患和阻力。在经历了06、07年房地产市场火爆异常的高潮期后08年房地产市场开始进入调整期步入了此轮房地产周期的下行阶段。房地产市场观望情绪浓重成交量急剧萎缩众多房地产企业承受资金紧张压力有些中小房地产企业甚至破产倒闭。在现阶段房地产调整的市场状况下房地产开发商唯有多谋善断精于策划开发出可以真正挖掘消费者刚性需求的优质项目才能使企业不断发展壮大立于不败之地。 房地产前期定位策划关系着项目开发的成败策划人员只有尊重事实和市场规律协调好项目眼前利益和长远利益的关系才能使策划成功。然而由于我国房地产策划起步较晚在房地产项目的前期定位策划工作中仍存在着需要注意和改进的问题如市场调研工作不到位项目定位不准确方案的创新性、方案的可执行性等等而且有的开发商对前期定位策划这一重要环节重视不足有的重视却系统的理论支撑不够。房地产业前期定位策划方面的起步较晚经历了盲目被动、抄袭模仿、学习创新等几个阶段尽管近几年行业内专家及开发商不断地做了一些探索和研究也形成了一些有经验有价值的策划系统工程。但同时也出现了不少问题形成了大量的策划工作误区甚至是错误的认识。 尽管房地产业发展较快并已逐步成为国民经济的支柱产业但房地产业作为一个独立的行业在我国起步较晚只有短短的十几年时间不但与发达国家相比发展水平较低并且内地与沿海房地产业发展水平相比也有较大差距。前期策划作为房地产开发过程中的一个重要环节水平的高低对房地产业的发展具有举足轻重的作用。而对于开发商来说在整个行业进入全面竞争的背景下面对居民日益提高的对住宅产品高品质、多层次的需求如何能创造出有市场、能盈利、品质高的产品在行业竞争中取得成功。系统的前期策划无疑是至关重要的。引用一个策划大师的话来概括则是“策划可以说是一个项目的灵魂前期的策划可以将信息转变为机会好的策划方案可以将机会转化为成功”。 二研究目的及意义 1研究目的 纵观以上各种房地产项目前期策划理论流派和在国内实际运用的现状可以发现如今的房地产前期策划工作越来越受到开发商的重视它的重要性也日益彰显。如何将房地产全程营销策划的理论更好地运用到项目实际开发运作中去也显得日趋重要。本文研究目的是通过笔者对全程策划理论的认识理解并且在李桥镇商业金融住宅项目实战项目中的运用为房地产开发企业及相关工作人员提供一个较为系统、科学的项目前期定位策划的模式作为参考和借鉴进行科学决策保证房地产企业的平稳过渡与快速发展。希望文中案例及笔者工作经验总结能够对今后同行业工作者在实际的项目前期定位策划工作中有所启示。希望能为我国房地产前期定位策划的健康发展做出自己微薄的贡献。所以对其的研究具有一定的现实意义。 2研究意义 房地产项目前期定位策划工作从大的方面来说可以更好地满足国家建设和人民物质文化生活的需要促进国民经济健康发展从小的方面来说可以使企业获得长足地发展保证建设项目顺利进行。具体地讲研究项目前期定位策划的意义主要有以下几点 首先有利于房地产开发企业把握市场脉搏、锁定目标市场。前期定位策划的深入分析可以使房地产开发企业及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况从而预测市场走势为企业确定经营方向制定发展战略获得潜在市场份额提供可靠依据。 其次有利于房地产开发企业评估市场风险与收益。面对风云多变的市场状况及日趋激烈的市场竞争众多房地产开发企业都迫切了解在项目开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险以及项目收益情况。前期定位策划有助于开发企业在开发前期准备工作阶段对风险与收益做出评估从而制定正确的开发战略。 第三有利于房地产开发企业改善经营管理提高市场竞争力。房地产开发企业经营不善乃至形成烂尾楼其原因很大部分在于不懂了解市场、不重视前期定位策划在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营、或束手无策。企业只有通过前期策划尽可能地了解市场、预测市场变化规律掌握市场行情其作为才能满足市场需要提高企业市场竞争力。 二、研究现状 一房地产前期策划的发展阶段 我国的房地产策划的发展时间较短也就不过十几年时间如果要将这段时间划分为几个阶段的话其实几个阶段之间并没有非常明确的界限只是在各个阶段内策划思想或者说主流做法有些不同而己当然为了便于研究一般人们将房地产策划划分为四个阶段 1、“拍脑袋”时代1992-1993年——原始阶段 房地产刚刚走向市场化开发商手里有资金有土地开发什么项目呢这时的策划往往依赖于企业领导或同几个专家在一起讨论市场调研没有受到丝毫的重视主观臆断色彩十