物业管市场竞争与招投标.ppt

第二部分 物业管理企业如何参与 物业管理市场竞争 （一）确立参加投标指导思想 占领市场，扩大管理规模； 锻炼队伍，开阔视野； 陪标 （二）量力而行的原则 本公司的状况的分析： 人力：财力；精力； 竞争对手情况的分析： 是否值得一争 （三）认真进行项目评估 1、项目当地物业管理市场成熟度的评估 管理费水平 收缴率预测 2、收支风险预测评估 3、人力配置可行性评估 特别重视的几种市场风险 1. 当地社会物业管理成熟度如何 管理费标准 管理费普遍收缴率 接受管理的业主自律程度 复杂的二手盘: 历史遗留问题太多; 业主间分歧或冲突太大; 价格过低或要价太高 3. 农民征地动迁回搬户项目 管理费收不到 不受约束,不接受管理 4. 价值不相符的项目: 管理费定价太低; 5. 有特殊要求难以达到的项目 如:小区班车、带资管理； 6. 没有维修资金的陈旧项目 （四）投标书的制作 与招标文件的符合性； 内容上的符合性; 指标上的符合性; 印刷要求上的符合性 密封与包装上的符合性; 送达程序上的符合性 与法律法规的符合性 国家层面的法律：物权法、物业管理条例------- 地方法规： 停车场收费; 质量指标的承诺; 企业自身特色的显示 公司介绍; 图片; 影视资料 文字结构与标书美化包装 版面清晰; 图文并茂; 装订精美 包装牢固 价格测算的合理性 价格测算13要素： 人员编制、工资标准、水电能耗、特约保养、日常维修、办公通讯、绿化费用、保洁费用、保安费用、节日装饰、开办费摊销、保险费用、其它。 价格合理性四符合原则 符合楼宇档次要求； 符合招标书要求及投标书承诺的的质量标准； 符合当地物价工资水平； 符合保本微利的原则； （五）投标过程的沟通效果 沟通表达诚意； 沟通展现优势； 沟通化解分歧； 沟通联络感情。 （六）关键是企业练好基本功 管理质量的基本功； 人才储备的基本功； 企业形象包装的基本功 谢谢大家！ 请多多批评指教！ 物业管理市场竞争与招投标 陈 才 林 第一部分 当前物业管理市场状况分析 一 市场竞争随着行业的发展而发展 上世纪九十年代前五年： 是几乎没有竞争的阶段 表现： 企业刚刚转制； 系统房管理为主； 开发商开发了项目自己管。 市场招投标基本没有形成气候 九十年代后期至新世纪初是市场竞争逐步发展的阶段 主要表现： 大多数企业开始走向市场参与竞争； 政府出台了一系列文件，规范推动市场竞争。 局部地方竞争非常激烈 新世纪以来是竞争空前激烈的阶段 表现： 几乎所有的企业都在找市场； 企业间为争项目用尽一切手段； 开发商、政府、行业协会卷了进来 物业管理招投标的积极作用 二 积极作用一： 一定程度上遏止了开发商“自己的孩子自己 抱”的趋势，对促进物业管理市场的发展具有重大意义； 积极作用二： 对提高物业管理质量与不合理收费有积极作用； 积极作用三： 有利于优秀物业管理企业脱颖而出；真正管理优质，服务良好的企业占领大部分市场份额。 积极作用四： 促进业主自主管理意识的提高。 三 物业管理市场特点分析 市场特点一： 品牌物业管理企业的 市场竞争优势不断增强 品牌的属性： 品牌的国际属性； 品牌的资质属性； 品牌的地域属性 境外物业管理企业品牌 境外物业管理历史的积累； 开发商销售的需要 中国文化中的“远来和尚好念经”； 高资质的物业管理企业品牌 总体优势是一种客观存在； 资质成为考察物业管理企业的重要条件； 级别≠服务质量 地域城市品牌： 代表性城市： 深圳、上海、北京等 形成原因： 物业管理市场开发时间的长短； 城市综合现代化管理程度的差异； 地域优势类型： 全国性地域优势； 省一级地域优势； 局部地域优势 市场特点二： 开发商选择前期物业管理企业起重要作用 如何理解这一现象？ 开发商的市场主体地位 传统文化的作用 市场特点三： 二手盘的市场竞争成为新的热点 二手盘特点： 市场容量巨大 管理数据清楚 矛盾争执较多 二手盘更替的负面作用 常常出现管理费标准下