物业项目经理培训服务全过程实务管理之一.ppt

案例发生原因分析及处理建议： 从此案例中发现，开发公司在设计时考虑阳台只作雨水及空调水的排放，将下水管直埋于泥土，未接入窖井或总排水管。但在实际使用中，阳台需要清洗，部分业主还会安装拖把池等，还是会有一定用水量，因此排水管应避免直埋。 通过此案例，让我们深觉物业早期介入的重要性，如果在早期施工阶段提出改进建议，就可避免后期损失的发生。同时也提醒各物业中心在接收图纸时必须仔细、全面地审核，从业主的实际使用功能及物业的管理角度出发，及早发现、及时提出改进性建议。 态度决定成败！ 思路决定出路！ 四、业主委员会成立 1、成立条件 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助：　 　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；　　　　（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。　　　　业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。　 　　业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。　　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。 （浙江省物业管理条例） 2、成立流程 业主大会及业委会选举流程.doc （1）提出申请 物业管理小区(大厦)符合成立条件的，开发建设单位（物管公司）可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会。 （2）成立筹备小组 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。 　 （3）筹备小组开展筹备工作 　　 ①筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 ②筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 　　筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。 ③筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 ④筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。 （4）召开大会选举委员 筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。 筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。（业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。） 会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。 （5）申请登记业主委员会 自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续； ①业主委员会登记申请表； ②街道办事处核准证明； ③业主委员会选票； ④业主代表选票； ⑤业主授权委托书； ⑥业主大会或业主代表大会签到表； ⑦业主委员会章程； ⑧业主公约； ⑨其他相关资料。 （6）核准批复 区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。 3、业委会成立所需使用的文本 20示范文本.doc 涉及业主大会、业主委员会的相关法律法规： 1、《物业管理条例》第二章； 2、《浙江省物业管理条例》第二章； 3、《杭州市物业管理条例》（修改草案）第二章 4、《业主大会规程》（建住房[2003]131号 ） 5、建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》 的通知（建住房[2004]156号） 6