蓝爵世家营销策划案(正版)0506.ppt

⊙策划目标⊙ 在德州市中心建立一个高档楼盘、精品社区，一个成功人士主流生活圈，并以此提升城市的形象、提供最适宜人居环境。 ◎市场问题◎ ◎目前德州高端市场现状◎ ◎市场契机◎ ◎目前德州高端市场现状◎ ※历史高端项目存量较小、产品类型单一※ ※潜在供应项目总量较大、类型多样化※ ※传统中心城区、岔河风景区和河东新城长河公园景区三大板块※区域竞争格局已初步形成 ※普遍存在缺乏整合营销理念，忽视细节，市场定位与产品表现※欠协调统一，物业服务与项目匹配程度存在相当差距等通病 ◎市场契机◎  ※项目初期优劣势分析※ ※项目机会点※ ◎项目初期优劣势分析◎ STRENGHT(优势) 1.基地周边生活机能完备，生活便利度高，与城市主要机能设施可及性良好。 2.项目的体量适中，利于形成规模社区感。 3.大区域可发展性，区域号召力 强。 4.当前进度为差异化产品的塑造提供可能，地块规则平整、产品可塑性强。 5.市场供应结构存在良性空白点 。 6.开发公司良好的口碑和品牌 。 WEAKNESS(劣势) 1.可借助自然景观于近期推出同类项目相比不占优势 。 2.竞争区域范围广泛，与潜在项目相比入市较晚 。 3.所处区域非城市规划重点发展区域，近期无重大市政改良规划 。 4.宏观政策的威胁。 ◎项目机会点◎ ※地 段 优 越 性※ ※产 品 可 塑 性※ ※规 划 协 调 性※ ※营 销 系 统 性※ ◎客源问题◎ ◎目标客源的定位◎ ◎目标客源的潜在需求◎ ◎目标客源的定位◎  ※ 多层：年轻新锐阶层、公务人员、企业中层人员 ※  ※ 小高层：私营业主、政府官员、企业高层人员、高级白领 ※  ※ 商业：主要分为投资型客源和经营型客源两类 ※ ◎目标客源的需求特征◎  ※ 大多为二、三次置业。对社区环境和物业较为注重 ※ ※ 希望一个更私密、高档的生活空间；对档次、安全、及小区规划、配套有较高要求 ※ ※ 有着灵活的思考和前卫追求，社会地位起点高，追求现代的上流生活 ※ ※ 注重外部环境的富丽堂皇，有以居住在此为荣耀的心态 ※  产品问题 ◎地块分析◎ ◎产品定位◎ ◎产品建议◎ ◎产品定位◎  ※ 住宅——“体现价值身份感的纯粹欧陆风格的豪宅” ※  ※ 商业：——“财富新领地，旺铺原始股” ※ ◎产品建议◎  ※ 规划 环境 ※ ※ 景观 户型 ※ ※ 建筑风格 物业管理 细部处理 ※ ※ 配套设备建议 会所 商业 ※ ◎规划◎  ※ 整体原则 ※ ※ 尊贵原则 ※ ※ 健康原则 ※ ※ 科技原则 ※ ※ 养生原则 ※ ※ 文化原则 ※ ※ 风水原则 ※ ◎景观◎  ※ 水景形态 ※ ※ 坡地景观 ※ ※ 绿化 ※ ※ 道路 ※ ※ 精致小品 ※ ◎建筑风格◎  风格是一个建筑物的个性或独特表征；风格是建筑的一种方式、类型或方法；建筑风格是现代人文思想的重要组成部分，它作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和美学观。 以三段式立面、包金细饰、通花栏杆、石膏线脚饰窗、精美浮雕、山花尖顶等塑造手法为主要表现方式的欧陆风格，是尊贵风格的典范， 它不但能够赋予建筑内在的灵魂，塑造出一个鲜活生动的立面造型。而且外观华丽端庄，气质高雅不凡，更完美的契合了项目“尊贵典雅”的居住文化核心，从而真正由内而外，达到和谐完美的统一，是项目立面选择的最佳方案。 本项目应该采用尊贵的欧式风格，以打造纯粹欧式风范小区，外立面材质应主要采 用混合材料，注重平面的干净，稳重，大方，及立体感。色彩方面用稳重的浅灰。局部采用一些欧式的门廊柱头，雕花装饰屋檐，楼道进门口采用彩色玻璃镶嵌，这样既利于控制成本，又能体现尊贵气质。 ◎户型◎  ※ 打破传统平面结构布局，设计复式挑空公寓 ※ ※ 阳台采用双层设计，形成超大阳光室 ※ ※ 每户设计入户露台，家家都有空中庭院 ※ ◎细部处理◎  ※ 小区出入口 ※ 利用开门见山的方式体现项目的特色——纯粹的欧式风情 ※ 小区围墙 ※ 围墙不但起到安全的作用，同时也是一道风景 ◎物业管理◎  ※ 前期物业顾问和服务 ※ ※ 后期物业管理和安排 ※ ◎配套设备建议◎  ※ 会所 ※ ※ 星级智能化住宅 ※ ※ 地温空调 ※ ※会所※  会所对高档豪宅来说是灵魂，是体现“名流社