赣县项目物业发展报告.ppt

华隆赣县项目物业发展建议;目标的理解;Part 1策划定位;项目属性分析;项目地块：地块不规则，展示面不够好，地块被两条路分成三小块，不利于整体规划;项目基础属性一：赣县老城中心，老铝厂，老赣州人心目中的情感中心;项目基础属性二：教育、行政、商业、超市等生活配套齐全，公交线路发达;项目基础属性三：项目周边教育资源丰富;项目基础属性四：170亩大盘，2.4的中等容积率，产品组合空间大;项目属性小结：城央豪宅物业概念明显;情感中心;项目定位策略;地块景观面：项目视野不好，三面被居民楼环绕，周边环境糟糕，缺乏自然景观，需要造景，要实现最初的梦想，首要考虑的是“隔离”;项目布局原则：资源均化，产品多样化，规划亮点化;规划价值点（一）：将零散的地块，整体考虑，整体规划，价值最大化;A产品系;A产品系;A产品系;A产品系;会所;主入口设置——足够的仪式感;*;规划价值点（三）：通过对市政道路的“私有化”，和设置连廊等减少小区的不完整感;规划价值点（四）：组团和景观轴相结合，消除景观盲点;中央溪谷园林横穿整个小区;产品规划分别为：A地块的townhouse（多层洋房）和高层、B区高层+花园洋房+商业街；C区townhouse（多层洋房）和高层+店面;;;目标：制定有竞争力的产品;项目启动区策略;*;根据目前的整体规划和施工计划，我们确定了本项目项目的启动顺序为A-B-C;C产品系;一期展示区范围主要为A地块和梅林大道延线，必须在开盘前形成所要求的展示效果;市场分析;;竞争对手基本情况;市场竞争格局;竞争对手主力产品;平层;客户分析;住宅客户定位 — 客户需求细分;客观存在： 1）鱼池与鱼池之间是相通的； 2）鱼是自由的，他可以在鱼池A ，也可以在鱼池B； 3）鱼是混杂的，什么样的鱼都有。;客户面积需求集中在110-160平方，户型要求集中在3、4房。; 关于白鹭湾项目：近一年没有推新产品，主要消化剩余房源，元月份推售几栋江景房源，共200余套，预计价格在5500左右，目前蓄客情况非常不理想，觉得白鹭湾在赣县属指标性楼盘； 关于2014年预测：明显觉得2013年销售比去年要差，总体感觉今年到明年市场供给明显要多， 对明年偏???观； 关于产品：主要还是中小户型的刚需为主，和其他市场一样性价比高的户型，相对畅销 关于地段：觉得赣县目前置业热点处于城南新区，属于赣县高端生活区，老城区价格略低，但去化速度慢，其他区域基本卖不动。 关于客户：高端客户还是喜欢区位好、小区环境成熟、大社区的项目，中低端客户主要考虑价格。 ;产品创新点;居住主体1：叠墅（多层的高端化处理）;*;负一楼;*;居住主体2：花园洋房（多层的高端化处理）;退台式情景花园洋房解析图;退台式情景花园洋房效果图;退台式情景花园洋房平面解析图;*;居住主体4: TOWNHOUSE;The End. Thanks！1143654322