郑州东南区域项目前期策略方案1.ppt

郑州东南区域项目前期策略方案 精工地产东南项目组 2005年11月 一、市场趋势 ３、[大盘时代]：　盘点整个郑州房产市场，占地２００亩、开发面积在２０万方以上的　　　 　　　　　　　　　大盘已经有１０几个，无论是外来的地产大鳄（顺弛、绿地、绿城 　　　　　　　　　市），还是本土的实力大佬（建业、鑫苑、正商等），在开发模式上 　　　　　　　　　都如同一辙选择几百亩甚至上千亩的大盘来操作，低廉的土地、建　　　　　　　筑、管理成本，较少的启动资金、开发风险使得大盘的规模经济得到 　　　　　　　　　最有效发挥。消费者在置业时，也会更多的选择有实力雄厚的开发企 　　　　　　　　　业和配套完善的大盘， ４、[品牌时代]：　在激烈的市场竞争中，要想保持持续竞争力，就必须注重企业、项目　 　　　　　　　　　品牌独特鲜明的个性的塑造。树立企业在社会中良好的公众形象，不 　　　　　　　　　断提高企业的知名度、美誉度，在消费者中形成良好的口碑，便可达 　　　　　　　　　到事半功倍。郑州本土品牌做的最好的当数鑫苑，经过数年的苦心经 　　　　　　　　　营，厚积薄发，现品牌力量终于大放异彩，特别是鑫苑品牌在都市领 　　　　　　　　　地项目上的成功操作，更加我们信服品牌的强大销售力。其他成功的 　　　　　　　　　项目如：顺驰第一大街，帝湖单体项目品牌塑造。 ５、[理性消费]：大多数消费者在购房时，逐渐理性，他们愿意花更多的时间和精力去 　　　　　　　　综合考察楼盘的整体素质，习惯于不同楼盘之间的相互比较，追求 　　　　　　　　最高性价比，力求物有所值或物超所值。 ６、 [市场趋势]：在国家宏观政策的干预下，从2005年5月开始，郑州房产市场呈　　　　 　　　　　　　　现低迷状态但在市场巨大的需求体量面前，我们仍有理由相信，在 　　　　　　　　消费者一段持币观望和冷静思考之后，市场定会重新复兴。 　　　　　判断：经济平稳发展、市场潜在需求量大、人们消费意识日 趋成熟理性、项目开发正走向规模化、企业越来越注 重品牌建设……从市场总体趋势发展来看,目前，我们 的项目正处在房产市场的开发的黄金时期，具备了良 好的市场机遇。 二、市场竞争 １．我们将面临的几种竞争 因为我们的项目位于东南区域107环线，属于郑州市郊区，项目规模大，占地面积在400亩以上，4年的开发周期。当然，我们最主要的竞争还是与东南板块3个大盘之间客户资源的争夺。同时，也不能忽视整个东南板块与北区、郑东新区、西南区等在区域上的竞争，郊区与市区在消费意识形态上的竞争。所以，要想在整个郑州房产市场中取得胜利，就必须站在一个全局的高度上去认知各种竞争对手。 　　　　　　　　　　 ２．东南区域市场主要竞争对手 金色港湾：2001年底，第一个进驻东南板块，前期销售阻力大，后通过现场包装、东南 板块炒做，景观改造等一系列的策略，鲜明的项目形象逐渐建立，在市场中火 热起来，1—5期开始一路畅销，项目的品牌也大大提升。但由于开发周期过 长，市场的新鲜度、关注度降低，目品牌开始老化，发展势头有些不足。 项目个性——现代、自然、清新、温馨 美景天城：项目在2003年下半年推出，当时售价较高，但通过大手笔的现场包装、巨额 广告推广、一系列大型实践的炒做，获得巨大成功，随后，对开发企业及核心 人物——王小兴的频频暴光，从而成就了启元置业、美景天城这个品牌。 项目个性——浪漫 优雅、时尚、创新 富田太阳城：2005年初才开始进入东南区域，此时东南板块在金色港湾、美景 天城的带动下已逐步成熟，人们对此区域的心理价位已得到平衡，市场关 注度也得到有效提升。应该说，太阳城是站在了巨人的肩膀上，可以做的 更好，甚至促进整个板块的发展，但由于开发商过度追逐利润，带来了一 系列产品的硬伤，加之在推广上无所作为，仅仅靠企业的品牌的力量实在 孤掌难鸣。