陕西省商洛西街商业项目策划方案107p营销推广策略.ppt

北京永联恒泰商业管理机构 灯光效果体验性 灯光设计创造更好的夜景，白天和晚上变化较大，不断让客户的好奇心保持最强。 商业体总体外观概念规划建议 北京永联恒泰商业管理机构 商业定位和规划—步行街主题概念 打造特色风情街区-- 休闲娱乐中心 体验式现代休闲娱乐感受时尚消费 总体定位: 基本概念 生活质量的改变和消费观念的改变； 引导健康和时尚的生活方式，创造新的消费观念； 满足消费者从物质型消费向娱乐型消费转变的需要。 北京永联恒泰商业管理机构 * 统一的风格、科学的业态。。。。。。 商业定位和规划—步行街主题概念 北京永联恒泰商业管理机构 * 纵观成熟成功的商业街，无一不在其产品建筑上有着鲜明的特色 步行街外观设计主题概念建议 现代风格 北京永联恒泰商业管理机构 招商策略 5 西街商业项目 北京永联恒泰商业管理机构 招商策略——本项目期望结果分析 外部环境对项目成功开发利弊参半 自身条件优劣明显，如何突出与归避 外 内 形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营 非期望结果 期望结果 进行差异化竞争，找到市场相对空白点和机会点。 准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客户引导力，降低竞争风险。 有效的价格和货量控制，创造后期较高的收益塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的搭建。 陷入于恶性竞争的被动。 定位出现偏差，陷入激烈的客户 争夺战中。 陷入后期货量销售乏力的局面。 竞争 收益 客户 品牌 北京永联恒泰商管机构 北京永联恒泰商业管理机构 招商策略 主力店先行，树立强势依托的招商策略 通过项目出彩的概念、定位、地缘位置等综合优势，吸引主力商家先行入驻，依靠大品牌商家的强大势能，赢得其他商家信赖，带领一大批商家抱团发展。 大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。 整体策略 北京永联恒泰商业管理机构 招商策略 第二阶段 主力商家洽谈期 为期3-6个月 第三阶段 强力招商期 为期6-9个月 第四阶段 二次商装期 为期3-5个月 第一阶段 蓄水期 为期3个月 2013年7月 2015年4月 北京永联恒泰商业管理机构 招商策略 对所有目标商家进行接触 在报告的基础上，确定商业主要品牌的招商路线 时尚 感性 第一阶段 北京永联恒泰商业管理机构 重点对顶级品牌服饰及重点商户进行推介 品牌级别最高 在市场上具极大号召力 品牌尚未在商洛市场上经营 第一阶段 招商策略 北京永联恒泰商业管理机构 签订5家以上从未进入商洛或极具市场影响力之顶级品牌 以顶级品牌作为招揽，为第三阶段全面招商建立稳固基础 对所有零售类别客户进行深入接触 确定高楼层的餐饮客户 确定高档生活超市 第二阶段 招商策略 北京永联恒泰商业管理机构 进入全面招商进入高潮阶段 主要客户签订合作文件 进入全面的合作文件签订期 主要客户开始出具装修文件、设计图样等及开始进场 对服装类零售品牌进行筛选 第三阶段 招商策略 北京永联恒泰商业管理机构 招商最后冲刺 实施租金最高价值 全部商户入场装修 商户上货阶段 物业管理公司配合 招商策略 第四阶段 北京永联恒泰商业管理机构 风险保障 一 ? 引入永联恒泰品牌经营管理公司统一销售、统一招商、统一管理，保障经营； ? 目的： ? 通过永联恒泰商管公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景； ? 操作关键点： ? 引入知名品牌的经营公司，给客户以信心； ? 明确发展商、经营公司、之间的权责和利益关系； 风险保障 二 引进主力品牌，带旺人气； ? 目的： ? 通过品牌商家入驻树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生聚集效应； 发挥营销作用； ? 操作关键点： ? 确定商业街主题；通过永联恒泰商业管理机构品牌推介实现永续经营管理。 招商策略 北京永联恒泰商业管理机构 商业定位和规划—客群定位 整个区域消费群体 客户特征： 游玩旅客 ， 就近消费 商务会客 ， 定向消费 长住居民 ， 日常消费 区外市民 ， 定向消费 北京永联恒泰商业管理机构 商业定位和规划—总体定位 商洛顶级的主题特色商业中心——多功能、 高档次消费理念 全业态、全天候、一站式，商业服务综合体 主题延伸： 打造知名购物场所集聚地，满足全天候全家娱乐，社交聚会、休闲时光、创意前沿、品