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公寓营销方案 2014年04月10日 前言 房地产行业是生产行业？ 是建筑行业？ 是服务行业？ …… 前言 前言 背景 营销目标 营销思路 营销思路 营销思路 营销思路 营销思路 营销思路 营销思路 营销思路 营销思路 营销思路 营销思路 营销主线 营销执行 * * 资本 土地 产品 资本 …… 房地产业只是资本运作的载体之一 资本运作 资源整合 资本效率 资本成本 资本载体 房地产是大资本运作行业，所有开发环节应以资本运作为根本。房地产销售是资本运作的最后一环，衡量项目开发成功与否应以资本运作是否成功为标准，而不仅以完成销售为目标。所以房地产销售的实质是房地产融资的表现。 本方案以国际花园公寓项目为蓝本，以公司实际情况为背景，展开公寓项目的营销方案。 项目基本背景：总建筑面积2802平方，共57间，套型面积39-73平方米，分 布在3号楼3-5层，楼下二层门面。 市场基本背景：公寓项目偏多，量体大，住宅用地，户型多样，价格4200- 5000，竞争激烈，销售不畅。 社会基本背景：人员输出量大，区域年龄结构逐渐增大；2014年GDP增长预 计7.5%；资金供应紧张，民间借贷成本高； 公司运营背景：手续不全，不能利用按揭款；资金需求量大且急；资金使用成 本偏高；尾房处理困难； 有效规避开发手续不全，银行贷款等限制，降低资金使用成本，通过有效销售行动将产品转化为资本进入下一轮开发过程。 给社会闲散资金充足的诱饵，鼓励以投资收益的心态一次性投资，以换取长期稳定、安全高效的回报。 银行存款利率； 中国银行理财产品： 中国银行贷款利率： 华泰证券理财产品： 余额宝理财产品： 社会常规投资年回报利率：5%~10%左右 社会非常规投资年回报利率：…… 吸引客户投资公寓的年回报利率——8%~15% 10% 如何利用10%年回报吸引客户借钱投资？ 利用“N”返本概念 推广定位：零成本购房 10年返本！！！ 10年返本销售 产权式酒店 资源整合 在10年返本销售的前提下，以产权式酒店概念引入第三方公司进行资源整合，力求达到1+12的效果。 产权 经营权 出售 出租 年返10% 年租6% + =16% 按16%年投资回报计算，6.25年即可收回投资，即公寓返租年限可以缩短为6年。 以“6年返本，零成本购房”为推广主线，吸引本地的“小富不安”之家一次性付款购置该房产用于投资。 甲方 乙方 丙方 签订购房合同 签订返利合同 签订委托经营合同 签订合作经营合同 公证 *