上海明正房地产有限公司项目分析-动拆迁住宅项目.doc

上海明正房地产有限公司项目分析 地理位置 该项目位于上海市虹口区海伦路和同嘉路口。位于地铁4号线同嘉路站附近。同时在地铁1号线延伸段辐射范围内。地理位置优越。 交通示意图 地理位置图片 技术指标 基本技术指标如下： 土地面积 45440 平方米 容积率 4.42 建筑面积 200844.8 平方米 收购价格 39000 万元 其中土地面积分四个区块分别为ABCD区块面积指标如下： A地块 12079 B地块 13841 C地块 11717 D地块 7803 合计 45440 上述四个地块的土地使用年限均为1993年到2063年。 项目现状 该地块开发商为：上海明正房地产有限公司 开发商股东单位为： 海南瑞金实业有限公司 61.51% 航天科工财务有限公司 15.71% 另外，海南金泰富实业投资有限公司表示对上述项目公司的77.22%股权有处置权。 该项目现状为已经支付全部土地出让金并取得土地证。动拆迁作了907户主要集中在B地块。下图为动迁中老房： 目前公司前期投入4个亿。公司负责2.6亿，其中中良财务1500万美金约1.05亿人民币，建行贷款9000万。 另外该项目A和C因为建行债务已经被法院以8000万元拍卖，现在预计可以以1.1亿元取得。 市场情况： 我们以和该项目位置相近的爱家豪庭项目为分析对比依据： 爱家豪庭爱家豪庭位于虹口区银欣路、物华路，近四平路、临平北路口。爱家豪庭旁的四平路是上海市主要“三纵三横”的主干道之一，为虹口区主要的金融街，周围银行、商务写字楼林立。四平路北连五角场城市副中心、南接外滩。据市府发展规划，陆家嘴、外滩、北外滩构成的“金三角”将成为上海的CBD，而于此相距仅3公里的爱家豪庭将成为北外滩重要的辐射区域。轨道交通4号线已建成通车，小区距离临平路站仅约300米。 爱家豪庭的历史价格表 爱家豪庭的价格价格曲线 可见该项目周边目前房价均价24000元。  项目经济效益分析 假设该项目77%股权取得成本为3.9亿，全部股权成本为5.05亿。 由于该项目的动迁成本不详，只能按照动迁容积率为1，动迁成本为1.8万元每平方米作估算。 项目进度计划表： 土地面积 建筑面积 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 A地块 12079 53389.18 动迁 动迁 动迁 土建开始 结构封顶并开始销售 土建完成销售继续 销售完成 B地块 13841 61177.22 动迁 土建开始 结构封顶并开始销售 土建完成销售继续 销售完成 C地块 11717 51789.14 动迁 动迁 动迁 土建开始 结构封顶并开始销售 土建完成销售继续 销售完成 D地块 7803 34489.26 动迁 动迁 土建开始 结构封顶并开始销售 土建完成销售继续 销售完成 合计 45440 200844.8 销售预算表： 土地面积 建筑面积 销售单价 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 合计 A 12079 53389.18 24000 427113440 427113440 427113440 1281340320 B 13841 61177.22 24000 489417760 489417760 489417760 1468253280 C 11717 51789.14 24000 414313120 414313120 414313120 1242939360 D 7803 34489.26 24000 275914080 275914080 275914080 827742240 合计 45440 200844.8 0 0 489417760 765331840 1606758400 1117340640 841426560 4820275200 NPV 2950603835 动迁成本表： 土地面积 建筑面积 动迁单价 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 合计 A 12079 18000 217440000 B 13841 18000 249138000 249156000 C 11717 18000 210924000 D 7803 18000 140472000 合计 45440 462141000 213