房地产项目内部认购方案定稿.docVIP

齐鲁花园第二阶段内部认购方案 一、认购目的 根据项目总体进度安排及前一阶段工作进展情况，现阶段项目有必要进行二次内部认购，继续试探市场，加深对项目的理解，以确定合理价位、提高项目认知度、积聚人气，为正式开盘奠定良好的基础。 二、认购阶段及时间分配 第二阶段内部认购细分为三个小节： 第一小节：2003/1/16----2003/1/31 第二次内部认购 主要工作提升整体均价，增加利润，为开盘均价做过渡铺垫。 第二小节：2003/2/15----2003/2/28 第三次内部认购 主要工作对前两次认购价格进行整理补充，为开盘做准备。 第三小节：2003/3/1------2003/3月底 内部认购延续期 全面整和分析认购阶段工作，进入开盘前期准备，推广造势。 鉴于二、三小节的工作开展要以第一小节的工作为基础，所以此次重点讨论第一小节即第二次内部认购的工作。 三、推盘量及其分布 表一：多层部分总销售进度计划表 序 号 时 间 销售阶段 销售目标 销售面积 阶段性均价 1 2002年10月—— 次年3月中旬 内部认购期 19% 10450平米 2630元/平米 2 2003年3月下旬—— 4月下旬 开盘期 8% 4400平米 2900元/平米 3 2003年5月—— 7月上旬 第一次强销期 16% 8800平米 3000元/平米 4 2003年7月中旬—— 8月 调整期 3% 1650平米 3100元/平米 5 2003年9月—— 12月 续销期 24% 13200平米 3160元/平米 合计 70% 38500平米 2947元/平米 根据项目总体销售进度安排，内部认购期内多层销售其总量的19%，即10450平方米。第一次内部认购已签定8800平方米，剩余认购面积为1700平方米。 1、本次认购情况： 1.1推 盘 量：计50套，除去阁楼的房源为42套，总面积4194平方米 1.2推 盘 分布：3#之1单元、7#之3单元及4#、5#的剩余部分 1.3计划认购量：10套，约1000平方米（剩余700平方米于第三次内部认购推出） 2、推出理由： 2.1、关于推盘量 2.1.1 50套的规模约是本次认购计划成交量的五倍，为客户留有一定的选择空间，且可控制销售量，便于认购操作。 2.1.2 50套中包括3#、7#各一单元及4#、5#的剩余部分，房源分布较广，可最大可能性的试探市场。 2.1.3 50套的规模能够对市场形成一定的影响，使市场能够感觉到项目随工程进度的进展，价格在逐渐攀升，有利于后期价格的提升。 2.1.4 如果推盘量过大，导致项目价格固化，不利于后期价格调整，会对项目后期销售造成很大压力。 2.2、 4#、5#的剩余部分余量不大，且户型、楼层存在一定的缺陷，不宜久留，可借内部认购期间可选户型少、价格优势继续推出，尽快去化。 2.3、 6#楼位于小区较好位置，且与8#楼之间的楼间距最大，通风、采光、景观等综合质素较高，价位应高于其它楼，可以放于开盘后推出，拉升项目价值，实现利润最大化。 2.4、 9#楼与3#、4#、5#等楼距离较远，难以给人整体形象，而且9#楼户型符合市场需求，可在后续阶段推出，有利于强销期及整个项目的价值拉升。 2.5、 3#、7#楼位置适中，面积比较合理，与4#、5#、6#楼连为一片，利于工期的同步开展。 2.6、 此次推出的两个单元中，平层、错层，两室、三室及小面积户型均有，搭配较为合理，便于体现整体价位。 四、价格体系 1、堤口路周边近况 1．1 周边项目进展迅速 花园项目周边即堤口路地区项目众多，市场存量很大，万盛园、荣泰小区、益康家园、五环花园、泉星小区等众多楼盘都在销售，且这些项目推出时间较长，已具备一定的知名度，项目工程进度都已是现房或准现房，对我项目压力较大。 1．2 冬季营销势头不减 进入冬季，明显发现市场在不断变化，冬季营销（反季节营销）已被大家所重视并附诸于实施，益康家园推出准现房活动，鲁铁一号推出春节特价房，万盛园四期也隆重面市，大家都在利用一切机会，利用原来都被忽略的时间促进销售，回笼资金。 1．3 区域市场客户有限 消费习惯、生活区域固化等原因使得项目目标客户基本被限制于天桥区附近，本区域能够接受2700元左右价格的人数量较少，且项目户型以大面积为主，总款基本在25万以上，使目标客户更加局限，在此前提下竞争项目对我项目引起的客户分流是严重问题。 1．4 消化面积中小为主 从对周边项目的销售情况了解以及前期积累客户的反馈情况来看，客户需求的主要户型仍以中小面积为主，而我项目恰恰没有70—90平方米的户型，出现断档，户型配比值得考虑。 2、推出价格 本次内部认购价格是依据项目总体营销