华庭商业 定位部分.ppt

技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 80－150 经营楼层选择（层） 1 结构层高要求（m） ≥4 开间（m） 4－8 进深（m） 10-20 给排水 提供接口，能保持稳定正常 店前走道 裸露，最好不要有绿化带 燃气管道 不需要 排污 提供接口，排污水管直径要宽 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 美发类商家物业条件要求： 美容美发物业条件 休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） ≥200-500 经营楼层选择（层） 2～3 结构层高要求（m） ≥4 给排水 提供接口 供配电 提供接口且符合国家标准 排污 提供接口，排污水管直径要宽 燃气管道 需要 停车场车位 50左右 物业交付装修标准 毛坯 休闲娱乐类物业条件 商铺交房条件（简化配图） 商铺编号： 1-1-1 建筑面积：305m2 套内面积：189m2 一、.商铺户内标准（安装部分） 1.电力配设： 40KW, 80A/3P 2.给水管径：DN 40 3.燃气：考虑 4.排水管径：DN 100 5.排污管径：DN 100 6.空调电力配设：未单独设置配 7.广告牌电力配设：未单独设置配 8.厨房：有 9.排烟道内径：1000*850mm 10.厨房楼板外加荷载：400Kg/m2 11.商铺层高（风口以下）：5000mm 12.电话：五类双绞线一根到位 13.有线电视：一个点 14宽带网络：一个点 15.消防系统配设:消火栓等系统 16.门窗标准材质:铝合金 17.新风口配设: 18.消防排烟配设:无 二、商铺交房标准（建筑部分标准） １．墙体:空心砖 ２．地面：砼结构面 ３．墙面:水泥砂浆抹灰 ４．天棚：砼结构面 三、商铺交房标准（公共部分标准） 1.公共通道的天花、地面、墙面的装修材质：轻钢龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面；火烧黑珍珠梯踏步。 2.电梯内饰及载重量： 观光梯内饰：发纹不锈钢＋透明玻璃，载重1000Kg。 货梯内饰：发纹不锈钢，载重1000Kg。 3.公共部分消防系统配设：设置消火栓系统 4.公共部分照明配设及供水：设置到位 5.公共卫生间内饰：轻钢龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面。 外部建筑 天幕走廊 注：可通过手机信息平台发送到天幕上，表达情感。 公共空间尺度很大 内部建筑 西班牙花型图案完美结合，细节彰显高贵、华丽时尚 内部建筑 导视系统 内部建筑 智能停车系统 外部建议 音乐喷泉 * * 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为一到三年返租 一般为八到十年返租 销售策略 优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 适用： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。 纯销售模式 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用： 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。 带租约销售模式 优势： 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。 劣势： 承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高； 因返租而产生相应的返租法律风险。 短期返租(1-3年) 优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 劣势： 承担十年的返租补贴；