房地产估价课件--项目一房地产估价基础知识.ppt

学习目的 能力要求 任务1 认识房地产与房地产估价 一、房地产的概念及特征 1.何为房地产？ 2.房地产有什么特征？ 3.房地产有何用途？ 一、房地产的概念及特征 （一）房地产(Real Estate)：房产与地产的合称， 即土地、建筑物、构筑物及其地上定着物。 1.土地：从地下到地表上空的所有空间。 归谁所有？可以用几年？年限多长由什么来决定？ 生地是指不具备城市基础设施的土地。 毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。 2.建筑物 建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等）等组成的整体物。 3.构筑物 构筑物：一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。 4. 其他定着物 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。 （二）特征 二、房地产价格 1.什么是房地产价格？ 2.房地产价格是如何形成的？ 3.房地产价格都有哪些类型？ 二、房地产价格 温州热线房产：/index.aspx （一）概念 双重实体价格： 1. 房屋建筑物价格与土地价格的结合体。建筑材料的价格与土地的价格都会影响到房地产的价格。 2. 房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。 （二）房地产价格的形成条件 1. 房地产的有用性----使用价值或效用 ----指房地产能满足人们的某种需要或欲望 2. 房地产的稀缺性 3. 房地产的有效需求 ----有购买能力支持的需要，不是有价无市，不但愿意购买而且有钱买。 （三）房地产价格类型（自学P15~20） 三、房地产估价 三、房地产估价 本任务小结 房地产的概念及特征 房地产价格的含义 房地产价格的影响因素（自学） 房地产估价的概念 任务2 熟悉房地产估价原则 导入语 1. 合法产权 ----以房地产属权证书和有关证件为依据 土地：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利使用证。 房屋：房屋所有权证/房屋共有权证/房屋他项权证 统一的房地产权证书：房地产权证/房地产共有权证、房地产他项权证 注：临时建筑，违章建筑，产权有争议的房地产，无产权、部分产权和共有产权房地产，划拨性质、集体性质土地的估价。 2. 合法使用 ----以城市规划/土地用途管制等为依据 房地产估价必须依法进行，即遵循国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。 如城市规划规定了土地的用途、容积率、覆盖率、建筑高度与建筑风格（特别是旅游城市）等，那么房地产估价就必须在房地产的使用符合这些限制的范围内进行。 3. 合法处分：应以法律、法规或合同允许的处分方式为依据。 4. 其他方面：如评估出的价格必须符合国家的价格政策，如房改售房，政府定价房，经济适用房。 2003年7月，苍南金乡住户金某以自有的一间产权房屋向银行申请抵押贷款，房屋经专业人员评估为60万元，金某获得了30万元贷款额，贷款期限定为2年。但到2005年的7月份，金某却以家中无钱拒绝还款，银行便申请给予房屋拍卖，而拍卖所得才12万元，后经市场调查，这样一间房屋在当地当时最高价格也就15万元左右，而2003年7月价格还不到15万元。原来当时评估此房屋的评估人员为金某的亲戚。 1. 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：10000元/m2，8000元/m2，5000元/m2，其容积率分别是6、4、2。这三块地其他条件完全相同，假如你是购买者，你会购买（ ）。 A.甲 B. 乙 C. 丙 D. 无法确定 2.拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间在正常的市场情况下的大小关系为？ 3.楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积 C.土地单价与建筑容积率 B.土地总价与建筑总面积 D.土地单价与建筑覆盖率 4. 房地产之所以有高价格，其前提条件是？ 5. 下列属于非收益权房地产的有（ ） A.私人宅邸 B.未开发的土地 C.政府办公楼 D.商务办公楼 E.教学、寺庙 6. 房地产是因为具备了( )才真正需要专业估价。 A. 独一无二性 B.不可移动性 C.价值量大 D.用途多样性 E.保值增值性 7. 土地的标定地价是某时标准宗地价格，而基准地价是某时期区域性土地平均