滕州市房地产市场运行情况调研报告.docx

（表1）历年商品房销售面积（表2）历年商品房销售价格滕州市房地产市场运行情况调研报告周伟许光灿一、滕州市房地产统计指标分析上升态势（见图2）。2004年以来房价年均涨幅20%以上。2009年销售均价3350元/平方米，2010年均价3970元/平方米。今年1～4月份均价4354元/平方米。5月份均价4361元/平方米。（见表2）目前滕州市房价进入相对平稳阶段。多层住宅最高价6966元/平方米，属于位置好、环境优、带电梯、下沉式的一楼住宅。高层住宅最高价6400元/平方米，属于中心地段、楼前为市民广场的个别楼盘。西部区域（铁路以西）和南部区域（南环路以南）的住宅价格最低，均价在3300元/平方米左右。4月份以来西部区域（润恒城）和南部区域（城市之光）销售价格明显上升，多层最高增加800元。主要原因是新开盘的项目其住宅品质有所提高，建筑密度不大，绿化和环境设计较理想。（三）企业现状和存在的问题“国”字号开发企业一直担当了开发重任，以房带路、以房带河道、以房带景观等为市政府担了许多担子，发挥了价值作用。外阜有实力的开发企业引领了房地产业发展。这两大主力军管理较为规范，住宅建设敢于领先半步，积极打造节能、低碳、环保型住宅，使其住宅品质的“亮点”成为“卖点”，为企业规模发展奠定了基础。整体上看，滕州市开发企业其技术实力和经济实力参差不齐。小型企业偏多，大中型企业偏少。“拉郎配”企业偏多，正规企业偏少。自然人发起的股份制企业较多，正规专业开发企业缺乏，更没有品牌式房企100强企业。即便是引资来滕的个别小型开发企业也和本土少数小型开发企业一样，在开发建设过程中暴露出很多问题：一是不懂土地性质和规划指标，更不懂其严肃性，在住宅性质的土地上建营业房。有的也不懂基本建设程序，认为有了土地和规划就有了一切。在不具备法定要件不能行政许可（一）1-5月份滕州市房地产市场运行情况滕州市拥有开发企业61家，有建设项目的42家。目前正在建设的项目39个，不包括8个正在拆迁和尚未开工的项目，施工面积586万平方米。其中今年新开工项目10个，面积143万平方米。1-5月份滕州市开发完成投资29亿元，住宅销售面积38万平方米。从图（1）中可以看出，尽管销售面积和完成投资额比往年有较大幅度增长，但是由于今年开工面积较大，实际销售量仅占批准销售面积的1/3，尚有2/3的库存量待销售。（见表1）滕州市住宅空置面积12.12万平方米。其中：一年以下空置面积9.54万平方米，一年以上三年以下空置面积1.8万平方米，三年以上空置面积0.78万平方米。（二）历年销售价格滕州市商品房销售价格一直处于消费与市场审批时，误认为是各职能管理部门从中设卡。个别开发商耍“小聪明”，手续能不办就不办，拖到最后害人又害己。二是质量意识淡薄。管理粗放，以包代管，房屋渗水、裂缝等质量问题较多，工程不能如期交付。个别开发商在项目竣工后将物业管理委托给物业公司不再过问，造成售后服务无人管，后遗症和危害巨大。三是产品定位不明确。项目用地取得后，企业将产品定位成“高端产品”，建成后却实质成为“低端产品”，不被市场看好。四是品质低下，高品质住宅缺乏。企业以技术创新和技术推进的理念缺乏，主动打造节能、低碳、环保型住宅积极性不高，导致产品无“亮”点，更无“卖”点。五是设计不合理。早已明令禁止不见阳光的北向户型依然存在，违反了设计规范。幼儿园设置位置不合理，存有安全隐患。住宅人性化设计要素空缺，老龄化的现实和高层电梯不能容纳危重病人所需担架问题不容忽视。六是功能设计不合理。卫生间直对客厅，犯了常识性错误。厨房一味的求大，白白浪费了合理的经济使用空间。七是建设密度过大，容积率过高，居住环境不理想。个别企业把心思放在了如何偷容积率上，而没放在提高住宅品质上。八是市场秩序有待进一步规范，城中村和乡镇新型农民住宅建设项目违规开发改造问题突出。不批就建、未批先建、违规变相预售现象依然存在。个别楼盘即将封顶仍没有合法的建设手续。当然，很大成份上有我市实际情况的存在，土地和规划滞后问题导致项目合法建设手续不能及时办理。九是规划和国土关于地上和地下建筑物的界定不明确。尤其是规划按阳台一半计算面积，开发商实际销售将阳台封闭就计算全面积，造成实际建筑面积与审批面积不一致。这虽然不属于违规建设，但因计算方式的不同造成面积的不统一，引发出不能按实际面积备案和预售许可无法审批。十是一个项目成立一个公司现象比较普遍，不利于房地产业长期良性发展。（四）房地产市场存在的通病一是住宅质量整体偏低和住宅品质普遍不高。团购占了一定比例，降低了开发商的投资风险，企业打造高品质住宅没有动力。全市城镇居民人均住房面积31平方米，随着收入的不断增加，改善性住房消费群体对高品质住宅需求将成为今后一个时期的消费亮点。二是合理确定房价尤为重要。房价是拷量商品住宅是