台湾土地经济学之四土地税-1.docVIP

台湾房地产估价师考试科目土地经济学之四台湾土地税 一、台湾一种土地有三种税收：土地税皆为从价税 (一)依公告地价课征的地价税 (二)依公告现值课征的土地增值税 (三)依房屋评定现值课征的房屋税，或区分为持有税或交易税 三、弹性的意义：分析租税转嫁 弹性(如供给弹性或需求弹性)为供需双方议价能力的指标。 若弹性越大(小)，表示其经济活动参与者，对价量敏感度较强(较弱)，且较不容易(容易)，受到租税转嫁影响。 土地税的经济分析 (1)供需分析应用 ①供给面课税比较(从量 VS 从价) ②税的闭锁效果 (只有土地增值税、奢侈税两项适用，只能分析交易税，不能适用持有税) S0及D0分别为土地供需曲线E0(Q0P0)为初始均衡 1。对土地课征50%的土地增值税， 使S0左移到S1于E1达成新均衡且交易量萎缩到Q1 2。对土地课征100%的土地增值税， 使S0移到S2，于E2达成新均衡且交易量萎缩到Q2 3。当台湾加重课征土地增值税的结果 市场交易量将更进一步萎缩，产生市场闭锁，故称为税的闭锁效果。 (2)土地税的收益面分析(转嫁) ①图形 ②分析导出1-t之AR`曲线 ③分析 ④租税调整 (2).土地税的收益面分析(转嫁) ： ? S = ? D =1 = 买卖双方各自负担一半 ④租税调整：土地增值税调降一半之图形 3.租税转嫁-1 完全不转嫁： ? S → 0 ( 卖方负担全部的税 ) (一)土地增值税不会转嫁： 当土地供给弹性等于零，土地供给曲线S 呈垂直型态，如图所示。 对土地课征土地增值税，土地收益减少，D左下移至D`， 单位税负ab适等于P0P1。 土地增值税总额□P0abP1全由卖方负担，土地增值税不会转嫁。 3.租税转嫁--2 不完全转嫁： ? S ? D (买方负担较多) (二)买方无须负担全部的土地增值税，但其分担的税额高于卖方：当土地供给弹性大于土地需求弹性时，对土地课征土地增值税，土地需求曲线由D(AR) 左下移至D`(AR`），卖方税后单位受益由P0下降至P1。土地增值税总额□b+e，其中□b由买方负担，□e由卖方负担。由此可知，买方负担的税额高于卖方。 3.租税转嫁--3 不完全转嫁： ? S ? D (卖方负担较多) (二)买方无须负担全部的土地增值税，但其分担的税额低于卖方：当土地供给弹性小于土地需求弹性时，对土地课征土地增值税，土地需求曲线由D 左下移至D?，卖方税后单位受益由P0下降至P1。土地增值税总额□b+□ e ，其中□b由买方负担，□e由卖方负担。由此可知，买方负担的税额低于卖方。 3.租税转嫁--4 完全转嫁： ? S → ∞ ( 买方负担全部的税 ) (一)土地增值税完全转嫁：当土地供给弹性等于无穷大，土地供给曲线S 呈水平型态，如图(一)所示。对土地课征土地增值税，土地收益减少，D 左下移至D?，单位税负ab适等于P0P1。土地增值税总额□b全由买方负担，土地增值税完全转嫁。 一、公共设施效益资本与税的资本化 (一)公共设施效益资本化： (二)税的资本化： 台湾对某地区改善或增强公共设施（如道路、公园等），会使该地区未来净收益增加，而反映于土地资产价值之提高。 台湾对某地区加重课税（如地价税），会使该地区未来净收益减少，而反映于土地资产价值之降低。 以公式表示如下： 以公式表示如下： (三)公共设施效益资本化与税的资本化对地价之影响： 公共设施建设有正的资本化效果，而课税有负的资本化效果。 1。若公共设施效益资本化大于税的资本化（即A＞B），则该地区之地价会上涨。大多数皆如此 2。若公共设施效益资本化小于税的资本化（即A＜B），则该地区之地价会下降。 台北市豪宅课以房屋税因地段率调高300%，造成房屋税和契税大幅增加，造成豪宅滞销 3。若公共设施效益资本化等于税的资本化（即A＝B），则该地区之地价会稳定。 此情况最佳：1.受益者付费；2.地价平稳；3.充实建设经费 (四)土地税制改进： 1。台湾应维持公共设施效益资本化等于税的资本化，以达成「受益者付费」、「稳定地价」、「充足建设财源」之目标。 2。台湾应定期举办重新规定地价，课征地价税以充分反映该地区公共设施之服务水平。 3。台湾如在该地区设置邻避设施（如变电所、垃圾处理场、焚化炉、殡仪馆等），将产生负面的资本化效果。而使该地区地价下跌，则台湾应考虑对该地区租税减免或补贴。 二、土地税对土地利用之影响 (一)地价税： 地价税，随公共设施而调整；地价税 = 税基 * 税率；因此须符合现在规定，就必须要重新规定地价，这是基于公共设施效益，造成土地所有权