土地招标拍卖挂牌出让培训讲义.doc

土地招标拍卖挂牌出让培训 　　 为了规范国有土地使用权出让行为，更好地完善土地出让制度，优化土地资源配置，提高土地资产价值，近年来，国家出台了一系列严格土地管理的政策，土地招标拍卖挂牌出让就是实施土地透明管理、规范土地市场建设的重要制度和重大举措。土地招拍挂作为市场配置土地资源的基本制度，在国有土地市场化进程中发挥着越来越重要的作用。下面我就土地招拍挂的相关知识点向大家做一个介绍。 （翻页 1） 今天汇报主要分四个方面： 第一部分：介绍涉及招拍挂的主要法律法规规定 这部分除了针对规范性文件的梳理外,还将着重介绍国务院第39号令的修订背景和新增内容。 第二部分：招标、拍卖、挂牌概念及流程介绍，其中包括了对于相应关键环节的提示。 第三部分：招标、拍卖、挂牌方式的特点和利弊分析，及与我公司的关系。 第四部分：关于《招标投标法实施条例》第34条的解读。 （翻页 2） 第一部分：介绍涉及招拍挂的主要法律法规规定 首先是中央级的法律法规,这方面主要涉及: 1、2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 国土资发【2002】第11号文 2、2007年《物权法》第十二章关于建设用地使用权的规定 3、2006年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行） 国土资发【2006】114号 4、2007年《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》也就是所谓的第39号文 5、《国有建设用地使用权出让合同》示范文本 国土资发【2008】86号 （翻页3） 然后是涉及到招拍挂的有关通知及复函,主要包括: （1）2003年，监察部和国土资源部联合下发的《关于开展经营业性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况监察工作方案的通知》； （2）2004年，国土资源部下发的《关于继续开展经营业性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》； （3）2005年,国土资源部下发的《关于加油站用地招标拍卖挂牌政策的复函》国土资厅函【2005】485号（加油站属于经营性用地，需通过招拍挂出让方式取得）。 （4）2005年,国土资源部下发的《对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复 函》国土资厅函【2005】608号（该复函主要是关于挂牌出让时报价问题回复） （5） 2007年，国土资源部、监察部下发的《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》 （6） 2009年，国土资源部、监察部下发的《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》。 （7）2010年,国土资源部《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》。国土资发〔2010〕204号。 （翻页 4） 最后是与土地招拍挂有关的一些天津市的地方规范性文件，主要包括： 1，《天津市土地管理条例》 2，《天津市国有土地有偿使用办法》 3，《天津市土地交易有形市场管理办法》 4，《天津市工业用地招标拍卖挂牌出让暂行办法》 5, 天津市国土资源和房屋管理局关于修订《天津市国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（津国土房交〔2010〕174号） （翻页5） 以下针对上述提到的招拍挂程序中涉及的主要法律法规做一下简要介绍。 1、11号令于2002年发布实施，全面确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度，确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人，被称为“第二次土地革命”。11号令规定“商业、旅游、娱乐、商品住宅”四类经营性用地必须实行招拍挂。 2、2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，明确要求“工业用地”必须采用招标拍卖挂牌方式出让。 （翻页 6） 3、为了有效规范招拍挂出让行为，2006年国土资源部制定了国土资发【2006】114号《关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）和协议出让国有土地使用权规范（试行）的通知》。 规范主要针对招拍挂实施程序方面做了具体详细的规定。其内容包括了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权涉及的:公布出让计划;确定供地方式；地价评估；编制出让文件；发布出让公告；申请和资格审查；招拍挂具体实施流程；签订出让合同，公布出让结果；核发《建设用地批准书》；办理土地登记等方面的内容。是招拍挂工作中的重要指引性文件。 （翻页 7） 4. 2007年3月16日颁布的《物权法》中第十二章关于建设用地使用权的规定。 全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了新的要求。 （1）扩大了土地使用权招拍挂的范围（137条） （2）明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设立范围。（136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上、或者地下分别设立”） （翻页 8） 5、为了贯彻落实《物权法》，并结合11号实施以来出现的问题，对11号令中与《物权法》规定不一致的地方进行了修订，200