规范公有非居住房屋租赁管理的对策建议.pdfVIP

房地产市场 一段继涛 上海市徐汇区人民检察院 规范公有非居住房屋租赁管理的对策建议 公有非居住房屋分为直管公房和系统公房，直管 承租人违约使用房屋出谋划策、提供便利。公有非居 公房是指由国家房地产管理部门享有所有权，或者产 住房屋出租环节权钱交易现象的发生， 亨面与权力 权归国家所有由国家房地产管理部门直接经营管理 寻租空间大有关，另—方面也与相关单位监督机制的 的房屋。直管公房一般 由政府房屋管理部门授权相关 缺位有关。涉案人员大多系单位管理房屋出租的主要 机构管理经营。系统公房是由国家划拨土地，国有企 负责人，由于单位内部缺乏公开透明的房屋出租管理 事业单位、机关团体投资兴建并 自行管理的房屋，产 程序，未建立相应监督机制，使得主要负责人可任意 权一般归属于投资兴建单位。笔者从近年来查办的数 为之，客观上为滋生腐败提供了土壤。 起发生在该领域内的职务犯罪案件中发现，由于制度、 2．损公肥私造成国有资产严重流失 管理、监督、观念等方面的漏洞，公有非居住房屋租 一 是低价出租损公肥私。受贿人明知双方约定的 赁管理环节存在诸多不规范之处，为职务犯罪案件的 房屋租金与市场行情存在较大差距，但为谋取个人利 发生、国有资产的流失埋下严重隐患。 益，依然签订低价出租合同。二是对承租人迟交、不 交租金的行为不严格依照合同追究违约责任。租赁合 一 、 公有非居住房屋租赁环节存在的突出问题 同中明确约定双方违约责任，由于收受贿赂，受贿人 1．权力寻租空间大 对承租人迟交、不交租金的行为怠于行使追偿权，从 一 是选择租赁对象权力大。公有非居住房屋出租 而导致国有资产的流失。三是签订长期合同且价格保 信息对外不公开，或只通过特定的途径发布，在无引 持稳定不变。由于近年来房价处于逐年上升且不稳定 入市场竞争机制的情况下，受贿人直接决定由特定的 的状态，所以市面上房屋租赁多采取短期租赁的方 关系人承租房屋。二是房屋租赁价格决定权大。由于 式，租赁价格亦随市场行情逐年递增。然而，受贿人 对个人利益无实质影响，管理者在收受贿赂后往往不 为使行贿人得益，与其签订长期合同且价格保持稳定 以房屋用途、结构和所处地段为标准来确定租金，与 不变，造成了国有资产的隐陛流失。 特定关系人约定的租金远低于市场行情，或对市场 3．现行租金标准滞后 行情无全面掌握，随意确定租赁价格。三是监管房屋 如H市公房租赁标准租金遵循的是 1987年制定 使用情况的权力大。受贿人对承租人擅 自改变经营 的规定，期间虽先后经过1996、1997年两次调整，但 范围、用途、搭建违章建筑等情况放任不管，甚至为 即便是按照1997年标准，也已历时十几年，在此期间， 53 房地产市I甬 商品房屋价格发生了巨大变化，相对应的房屋租金也 金额 (即阴阳合同)。部分个体承租人在转租时采用 有了大幅上涨。如果公房出租仍沿用1997年标准，无 提供营业执照给房屋实际使用人的方式，借以制造双 疑制约了公有非居住房屋租金收益的增长，影响国有 方雇佣关系的假象，从而规避收取协议租金。在居改 资产的增值。 非房屋租赁环节中，未按照规定提供公有非居住房屋 4．监督管理机制缺乏 租赁合同和非居住用房证明，而获得工商营业执照的