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西昌沙坝镇市调报告 调查人：李东 陈锐 撰写人：李东 第一部分 沙坝市场情况 一、沙坝镇情况 1.1.1沙坝镇情况 沙坝镇位于冕宁县县境南端，安宁河西岸沙坝河谷地。面积127.2平方公里，人口21036人，居住有汉、彝、藏三个民族，少数民族人口占30%。镇政府驻地北距县城56公里，辖玉马山、三关、霸王塘、胜利、农丰、环街、曙光、幸福、迎丰、二村沟、老鸦沟、轿顶、高田13个行政村，耕地面积24255亩，主产水稻、小麦、玉米、油菜籽、花椒等。板栗产量19万公斤，蚕茧产量14万公斤，均居全县首位。获“十五”期间蚕业基地建设先进乡称号。出栏内猪25454头，粮食总产量9654吨，农业总产值2296万元，工业以建材、采掘、运输等业主。有专用铁路和公路穿境，是进入卫星发射基地发射场的通道。 1.1.3沙坝区域位置 1.1.4 沙坝综合情况 沙坝镇全域辐射人群6万人口 逢场天为1、4、7号 距离卫星发射基地7.5公里 镇上有一所幼儿园60人；一所小学6个年纪班；一所600人中学。 当地工资情况1200元/月-1500元/月不等 镇上都是平地，没有起伏山地，利于城镇发展 卫星发射基地的必经之路 附近村镇农产品交易市场中心，也是换购物品的集散地 镇上都是以汉族居多，彝族都是大山居住多。 镇上建筑都是以原始村镇建筑为主，没有成型的住宅小区。唯一的是当地有一家农贸市场，开发是以住宅和商业成套出售。 沙坝房屋多以自建为主。 镇上人群有一定的购买意识，多以宜商宜居很受欢迎。 二、经济情况 1.2.1 经济产业情况 1.2.2 经济结论 沙坝镇产业GDP为：4289万元 人均收入水平为：1780元/人 居民消费比去年CPI上涨：6% 人均可支配收入：900元/人 三、产业情况 1.3.1 支柱产业 沙坝镇多以农业为第一经济产业 农业都是稻谷、桑蚕、生猪、板栗 第二产业都是一些零星的自建房，当地的石材厂在第二产业当中占据主要位置。 第三产业都是一些镇上所需的服装店、手机服务业、餐饮、住宿、超市，都针对当地人消费所形成的业态。不具备吸引外地游客的产业，所以都是一些镇上业态。旅游服务配套业几乎为零。 1.3.2 产业结论 标准的农业小镇 服务业都是满足小镇需要产业 当地天然资源较为丰富，所以当地的采石厂 很多 当地气候很适合发展桑蚕养殖，地理条件优越 旅游服务业几乎被忽略 第二部分：房地产行业 2.1.1 沙坝房地产开发情况 、主要以自建房为主，房地产市场还是起步阶段 、当地已开发农贸市场，但办不到产权，消费者很担心这个问题 、农贸市场是上下面积一起卖，面积都在30㎡-80㎡不等。 房屋单价在2000元/㎡-2800元/㎡之间（此单价是2010年市场价） 镇上没有正规的商品房，市场还是属于原始状态。 2.1.2 沙坝房地产现场图片 1.3.2 租房、老市场、新市场租金情况 住房一年好一点位置在5000元/年-7000元/年，全套家具；位置差一点在2000元/年-4000元/年，简单家具。 门面农贸市场5000元/年（40㎡）-6000元/年（80㎡）不等。 老市场门面在9000元/年（40 ㎡）-10000元/年（60㎡） 主街门面12000元/年（60㎡）-30000元/年（120㎡） 1.3.3 老市场于新市场对比 老市场为传统商业地方，大家都习惯到老街购买物品，所以租金要比新市场贵。但现在随着新市场发展，也把老市场的人气吸引不少，所以现场老市场商家生意不像往年那么好做。 新市场租金少，原因是刚形成的新市场，人气还难以聚集。但是新市场的购物环境比老市场好。 主街门面最贵是因为它是主干到，所有来往人员都必须经过此地，干到宽敞县上班车、村上班车都在主干道上拉客，所以人流量很旺，门面租金也就高。 1.3.4 核心结论 沙坝房地产市场是很原始的市场，没有竞争压力和购房对比性； 农贸市场所谓的住宅就是门面加住宅一体经营。 沙坝人口总量决定沙坝房地产消费市场，也就决定它的购买力度。同样项目的去化速度以及资金回笼速度； 新市场和老市场已经形成，人气已经分散； 第一批购房人群已经被农贸市场消化60%，持续购房人群难以得到确切数据； 住房每年租金递增数据在3%-5%之间； 门面每年租金递增数据在5%-8%之间，主要看位置人气量，位置不好租金3%-5%。 二、西昌房地产情况 2.1.1西昌房地产市场分析  在西昌城市建设二次跨越中，房地产业项目进入快速发展快车道。根据四川省房地产协会统计，西昌2009年商品房均价位列全省第二，仅次于成都市。 目前，中央和四