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建立农村宅基地流转退出机制相关思索 　　摘要： 本文针对目前农村宅基地自发流转普遍、宅基地退出机制缺失的现状，确定了宅基地流转机制以规范和监管为主、宅基地退出机制以引导和激励为主的总体构建思路。然后结合实际情况，具体构建了宅基地流转“规范――激励――压力”机制与宅基地退出“引导――激励――压力”机制。 Abstract： This article， in view of the present situation of the rural residential land spontaneous transfer generally and exit mechanism missing， confirmed that regulation and supervision are the mainstream of the rural residential land ransfer mechanism， guide and inspire are the mainstream of the rural residential land exit mechanism. Then， according to practical situation， established a rural residential land transfer mechanism including “regulation-incentive-pressure” and a rural residential land exit mechanism including “guide-incentive-pressure”. 关键词： 农村宅基地；流转机制；退出机制 Key words： rural residential land；transfer mechanism；exit mechanism 中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）15-0017-02 0 引言 十八届三中全会明确要赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。然而，伴随工业化、城镇化的深入推进，我国农村劳动力大量流动，农户兼业化、村庄空心化趋势仍然明显。积极建立农村宅基地流转退出机制既有助于促进宅基地集约利用，也有助于进一步凸显农民的财产权利。 1 建立宅基地流转退出机制的总体思路 针对目前农村宅基地自发流转普遍、宅基地退出机制缺失的现状，明确宅基地流转的改革思路是先出台政策规范，然后鼓励规范流转，并制定适当的压力政策，完善宅基地流转监管，即建立宅基地流转的“规范――激励――压力”机制；明确宅基地退出的改革思路是先打好基础，引导农户退出宅基地，然后通过合理的补偿与保障制度激励农户主动退出，并针对违规持有宅基地的现象进行打压，即建立宅基地退出的“引导――激励――压力”机制。通过建立合理的宅基地流转与退出机制，规范流转，让符合条件的农户主动地、积极地退出宅基地，以实现耕地面积不减少、建设用地不增加、农村土地节约集约利用的目标，推进社会主义新农村建设，加快统筹城乡发展进程。 2 建立宅基地流转机制 2.1 宅基地流转规范机制 2.1.1 严格限定流转规则，明确规范性目的 主要针对范围、主体、前提条件等流转规则进行严格限定。开展农村宅基地流转的范围应先由村集体经济组织扩展到乡镇集体经济组织内，待改革试点成熟时，可进一步扩展到区县、全市乃至全省范围。现阶段流转主体必须是农村户籍人口，城镇户籍人口不能参与宅基地流转。流转必须符合以下前提条件：必须符合土地利用总体规划、村镇建设规划；必须产权清晰，拥有合法的权属证明，防止违法建筑、小产权房通过农村房屋交易变相合法化；已确定用于挂钩指标归还、地票复垦的农村宅基地不得流转。 2.1.2 组建农村土地交易中心，凸显市场化特征 建立农村土地交易中心是规范宅基地流转的基础设施，是体现公开、公平、公正的市场化交易的重要平台，可以依托国有土地交易中心设立。通过农村土地交易中心，以转让、出租、转租等方式对宅基地进行流转。由于宅基地流转涉及农民权益，在市场化交易的同时，应具有政府参与的交易管理体系，可通过严格流转程序来实现。具体程序应包括“流转主体提交流转申请――国土部门审查申请――公开流转――签订流转合同――国土部门登记备案”。 2.1.3 建立集体建设用地价格评估体系，细化收益分配 合理评估宅基地价格，是在流转中保障农民财产权益的重要途径。可以参照城镇土地估价规程，对包含宅基地在内的集体建设用地进行分等定级，并制定集体建设用地基准地价，作为宅基地流