融汇·梨树湾项目定位探讨(定稿).ppt

所处区域无论是在周边环境还是城市配套方面都相对滞后，对于投资客户较难产生吸引力； 园林景观和社区配套是吸引客户的主要因素； 从楼盘的去化速度来看，舒适两房、三房的去化速度半年（6个月）基本都超过60%，并不存在抗性； 客户对品牌开发商的认可度较高，如华宇·西城丽景在产品的品质打造并不突出的情况下，却能够高于俊峰·龙凤云洲和光华·阳光水城300-400元/平方米的价格，是值得重视的现象 片区形象较好，在城市配套与交通方面属于沙坪坝区新兴区域，吸引了较多的投资性客户； 针对目标群体的特色化配套形成了市场的差异化，受到客户的认可，是值得思考的现象； 2、对于项目商业的定位 千亩大盘的一期产品简析： 3300-3500元/㎡是目前沙区主要的价格段，而3600-3800/㎡将会成为沙区未来的主要价格段； 现有版块内缺乏领袖性的楼盘； 大众居家型的楼盘主要集中在北部版块和东部版块； 从目前沙区主要在售楼盘销售看，无论是大众居家型定位，还是投资紧凑型定位，均有较大的市场接受度； 无论何种定位方向，成功的关键取决于特色化和差异化的亮点，以及开发商的市场号召力； 与其他区域相比，沙坪坝楼盘的高品质物业很少，对客户缺乏引导，导致价格难创新高； 作为打造区域品牌迈出的第一步，一期肩负改变客户对于本区域认知的重任； 对于项目的整体判断，客户往往从一期寻找答案 多数千亩大盘的一期产品都是以高品质的居家型产品入市，以支撑整盘形象 1）地段价值 2）品牌形象价值 开发商的品牌力、极高的国际温泉城的市场形象，强烈的拉动项目一期 3）产品价值 大间距、大围合的规划、高附加值的户型、以温泉为主题的配套、异域 风情的景观园林等 4）文化价值 温泉文化与新城文化的烙印深深植入项目一期 思考 思考一：以项目品牌为出发点还是区域品牌 融侨半岛 以单一居住功能打造铜元局片区，缺乏持续热 点，形成个盘与区域的竞争，后劲乏力； 华侨城 对于华侨城区域的复合定位，提升整个区域的 竞争力，由项目品牌上升到区域品牌。 思考 思考二：区域的定位以何为基点 １）符合政府对该区域的定位 ２）有利的支撑了该区域的形象 ３）符合项目整体开发的利益 国　际　温　泉　城 思考 思考三：区域定位与项目的关系 来自于政府对该区域的定位 国际温泉城 一个集居住、休闲、旅游、购物等 功能为一体的城市新城 1、借力借势： 政府明确其功能定位， 并把该区域未来形象传递给目标受众，支撑项目的长期开发； 项目赋予该区域各项功能定位，使目标受众感受到该区域的功能定位。 1）政府明确其区域功能定位。 2）目标受众明确其功能定位。 3）项目明确其功能定位。 思考 思考 ２、品牌营销战略 品牌是营销的灵魂和主线， 更是“大盘地产”成功营销的利器。 融汇世界 成就梦想 思考 融汇的品牌战略是什么？ 重庆之城就是融汇国际温泉城 融汇世界不光体现融汇集团融入城市、融入市场、融入客户的企业理念，更代表项目功能的复合性、良好的资源整合能力、丰富的产品线等实际卖点。 项目的品牌定位 思考 重庆之城 融汇世界 思考 思考四：温泉的定位 对于项目温泉的理解 温泉是该区域定位的基础； 温泉是项目的亮点，能够提升并完善项目的功能，并且赋予该功能明显的特征——休闲化、品质感； 温泉能够与商业形成良性的互动，为项目的商业形成主题性，并衍生出餐饮、娱乐、酒店等多种下游产业链； 温泉对于项目来说更多的是一种符号特征。 1 思考 2 温泉的定位 1）传播的价值 政府对于国际温泉城的定位确定了项目地块的价值，便于让我们的目标受众了解到项目未来的发展方向，同时对项目的未来预期有比较高的认同度。 思考 2 温泉的定位 2）对外的价值 ◆带动区域内相关产业的发展 ◆吸引区域外人群关注本项目 思考 2 温泉的定位 3）对内的价值 与项目商业形成良好的互动 产品价值的提升（温泉为主题的景观园林、温泉入户、汤池等） 文化价值的提升（温泉为主题的文化月、文化周等） 思考 思考五：项目商业定位 1、对于项目商业的理解 1)一个以国际温泉城为背景下的商业体 2)国际新城的新商业体 3)为整个大区域服务的商业体 思考 项目商业，他将成为该区域商业的集合体，服务于 本区域同时向区域外扩散。 项目商业以本项目为基础，同时具有较大的市场号 召力。 项目商业的主题与温泉城主题互动，大力发展休闲、 娱乐、旅游主题。 思考 3.世纪城VS金源MALL 世纪城一、二期占地约60公顷，地上总建筑面积为100万平方米，（已全部售完）；三期占地120公顷，规划有总建筑面积为248万平米。包括183万平米的10个居住区，和1个教育区，以及一个商业区。 一个68万平米，分两期建设的大型shoppingmall——金源时代购物中心。68万平方米“