第二章房地产物权法概述.ppt

第二章 房地产物权法论 房地产法 第二章 房地产物权法论 第一节 房地产物权法概述 第二节 房地产所有权 第三节 建筑物区分所有权 第四节 房地产他物权 第一节 房地产物权法概述 一、房地产物权的概念和特征 房地产物权是指房地产权利人对特定房地产享有的直接支配及排除他人干涉的权利。我国现在的房地产物权主要由房地产所有权和房地产他物权组成。 房地产产权是财产权、物权还是所有权？ 物权包含的三个特征： 1、直接支配权 2、排他性 3、享受物的利益性： （1）物的全面利益； （2）用益物权方面的利益； （3）担保物权方面的利益。 （二）物权和债权的联系与区别 1、房地产债权 房地产债权，是指房地产债权人享有的请求房地产债务人为特定行为的权利。 房地产债权主要有：不动产租赁权和土地借用权等。 2、物权和债权的联系 物权是债权产生的前提； 债权是物权变动的途径； 物权与债权相互渗透。 2、物权和债权的区别： 1）权利性质不同：物权为对物的支配权，债权是对人的请求权。 2）义务主体不同：物权是绝对权、对世权，物权的主体确定，义务的主体不确定。 3）权利客体不同：物权的客体是物，债权的客体是行为。 4）权利效力不同：（1）物权具有排他性或独占性，而债权具有相容性；（2）物权有优先性，债权是平等性权利。 5）权利设定方式不同：物权不能自由创设，变动需登记。债权采取契约自由原则,债权的成立不需要公示。 6）物权和债权保护方法上的不同 （三）房地产物权法的概念和特征 1、物权法的概念 房地产物权法是指调整房地产的归属和利用活动所发生的财产关系的法律规范。 房地产物权制度的内容：确认权利人在财产关系中享有的各种物权的产生、变更和灭失。 房地产物权制度依权利内容的不同大致划分为房地产所有权制度、房地产用益权制度和房地产担保物权制度。 2、物权法的特征 （1）房地产物权法是强行法。 （2）房地产物权法具有公共性。 （3）房地产物权法是固有法。 （4）房地产物权法是实体法，但兼含程序法。 我国调整房地产物权的法律法规主要有：《物权法》、《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《担保法》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 （四）房地产物权的基本原理 1、房地产的一物一权主义 一物一权主义，又称物权客体特定主义，是指物权的客体，必须是一个特定物，在同一个客体物上只能设定一个所有权，而不得同时成立两个或两个以上在内容上相互冲突的物权，但可以成立内容上不相冲突的两个或以上的物权。 物权的客体必须符合以下特点： （1）物权的客体主要是有体物； （2）物权的客体必须是单一物，在特殊情况下可以是集合物； （3）物权的客体必须是独立物； （4）物权的客体必须是特定物。 2、房地产物权的法定主义 物权的种类和内容只能由法律规定，当事人不能自由创立。由法律规定的物权内容包括：所有权的权能、对所有权的限制、他物权的内容以及他物权人应承担的义务等。 3、房地产物权效力的优先主义 物权效力指物权所特有的法律效果的保障力，其效力通常被概括为： 排他效力 优先效力（两个物权共存、不同内容的数个物权并存、物权与债权并存） 追及效力 物上请求权 4、房地产物权公示、公信原则 1）公示原则 物权公示是指物权变动时应将其内在权利状况，通过外部表示方式向社会公开以使第三人知晓。 （1）显示权利人享有权利的真实情况； （2）避免权利瑕疵。 ?案例： 王某兄弟二人一起继承了父亲留下的一处三居室住房。继承时两人未对房产进行分割，房产证等手续都在大哥手里保存。后来，大哥没有和弟弟商量就自己到房管局申请办理房产登记。房产机关在初审后，发出了房产权属登记公告。弟弟看到公告后才得知此事，那么，他在这时怎样才能维护自己对继承的房屋应当享有的权利呢？ 物权公示的基本方法：登记与交付。 公示制度的核心是物权公示的效力，其效力涉及物权变动的效力和对于第三人的公信力两个方面。 不动产物权变动的效力，世界各国立法主要采取两种不同的方式，即登记对抗要件主义和登记成立要件主义。 （1）登记对抗要件主义。是指物权变动的效力，依当事人之间的意思表示而产生，但未经登记不得对抗善意第三人。 债权合意＝物权变动生效 登记＝对抗第三人效力 例如（P25)：在当事人之间发生某房地产的交易，如果仅有甲与乙订立买卖房屋的债权合同，双方虽未作登记，但如果合同