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第一部分 2004年高档公寓项目市场分析 第二部分 项目档次建议 第三部分 设计方向及原则 第四部分 销售策略 第一部分 2004年高档公寓项目市场分析 本次分析所采用的样本（项目）是按照下列条件进行选择的 1、近1.5年以来开始销售 2、位于北京东部地区 3、公开向市场发售 4、有一定规模或有一定知名度 5、正式销售期的价格在12000元/平方米以上 6、综合类项目选择其住宅部分 按照上述选择，共采集到可分析样本31个。 2004年高档公寓项目市场分析 按照上述的原则，本次分析样本供给总量为513万 平方米，其中有效供给为311.5万平方米，最高价格为 25000元/平方米，平均供给价格为14595元/平方米。 2004年高档公寓项目市场分析 价格区间 2004年高档公寓项目市场分析 供给规模 2004年高档公寓项目市场分析 主力户型 2004年高档公寓项目市场分析 小结 有效供给总量为311.5万平方米，平均供给 价格为14595元/平方米；12000~14000元/平方米 之间是价格的主要竞争压力区；规模在20万平方 米以上的项目是市场主要供给；主力户型为 150~250平方米的项目占据市场主要份额。 2004年高档公寓项目市场分析 空间分布 2004年高档公寓项目市场分析 区域价格 2004年高档公寓项目市场分析 高档住宅需求分析 按照上述的原则，本次分析样本的需求总量为261.38万 平方米，按有效供给面积计算，平均销售率为83.91%。 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 2004年高档公寓项目市场分析 项目档次建议 项目档次建议 项目档次建议 项目档次建议 项目档次建议 项目档次建议 项目档次建议 项目档次建议 第三部分 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 设计方向及原则 第四部分 销售策略 销售策略 销售策略 销售策略 销售策略 销售策略 销售策略 结 论 结 论 结 论 结 论 结 论 谢谢！ 客户分析 中、小三居客户 自用型客户：40% 自用兼投资型客户：20% 投资型客户：40% 国外客户： 15% 外省客户： 25% 东部区域： 45% 其他区域： 25% 中、小三居客户 客户对户型的需求 小三居的客户投资型与自住型基本保持相同，从使用者来看，主要以私企 老板和合资或大型国有中资企业高级主管为主。对房屋的要求是满足一家人 （三代人）共同居住。三间卧室最好能满足有两间有好的朝向及景观，两个功 能基本相同的主卧室；客厅要求面积足够大，并且是享受天伦之乐的地方，电 视、音响等是必不可少的因素；需要有一个小的空间来满足主人办公要求就可 以；非独立的餐厅（如与客厅混合使用）更能满足三代人的使用要求；对佣人 房的要求并不迫切。 客户分析 两居室及一居室户型客户 自用型客户：30% 自用兼投资型客户：20% 投资型客户：50% 国外客户： 10% 外省客户： 30% 东部区域： 40% 其他区域： 20% 两居室及一居室户型客户 客户对户型的需求 投资型客户是两居室和一居室的主要消费者，从使用人的角度看，商务人 士、高级白领是这两类户型主要的对象。对房屋的要求是满足1到2人居住就可 以。要求有条件和档次不错的卧室以及多用途的客厅，尤其是客厅要满足非正 式工作要求；对于卫生间的要求1个就足够，两居室在设计中考虑到小部分人 的需求，可以设计两个卫生间。 产品档次 风格 本项目的产品70%左右的面积是三居以上的户型，从客户整体看，海归 派、企业老板和高级主管、外国人士及受现代高等教育的年轻白领为主，所 以建议风格为现代风格。 产品档次 档次 精装修是本项目最基本的档次原则，在此原则基础上，根据户型面积