工业地产开发与运营成功的几大要素.doc

工业地产开发与运营成功的几大要素 一、产业地产发展的背景。　　产业转移为整个工业地产的发展提供了广阔的市场基础，从世界范围来看，主要产业转移从发达地区到发展中地区转移，最早从日本、台湾、香港，最后向大陆转移，产业的转移从低端到高端转移，有这样一个过程，首先是制造业的转移，然后是服务业的转移，现在我们判断是总体的产业链的转移到中国转移是一个趋势。中国转移大致遵循了这样一个基础，从珠三角向长三角，从长三角到环渤海地区转移，分析转移的要素有两个方面，一个是市场的吸烟，另外是成本的吸引。　　这是我们国内转移的基本的规律，从九十年代初香港的专业从轻工，第二次转移是九十年代中后期，是以IT以电子为转移，第三、四次的转移是欧美、日韩重化工和服务业的转移，主要的承接地是北京和天津这样中心的城市。 　　城市化发展催生产业地产，一般情况下一个城市的发展大致经历了从中心向周边扩区的过程，一个中心城加卫星城的发展模式，卫星城的发展为整个的工业发展提供了非常的好发展基础，最早的东京，北京，逐步的形成了这样的趋势。 　　这是北京的一个整体的规划，两轴两带多中心，我们看到亦庄、通州和顺义作为北京最早发展的三个卫星城，目前在中国已经形成了一定的影响，尤其是亦庄作为高新技术产业形成了领军的地位。 　　土地资源的紧缺加快了产业地产的发展速度。最近几年我们发现工业地产就像雨后春笋以后出现了飞速发展的空间，主要是目前国家对土地的严格的控制，包括前一阵出现的1.8万亿亩不能碰，土地的供应是非常的有限。同时成熟的开发区经过20年的发展，土地指标基本已经利用完了，而且现在开始考虑一个产业升级的问题，从这个角度理解，目前包括成熟和相对发达的城市土地的供应是非常有限的，如何更好的集约利用土地，在提高单位产出的土地的利用价值，给工业地产创造了非常好的机会。 　　通过我们的案例来看，我们开发的园区是联东U谷，在亦庄开发区范围内，总占地是13000亩规划建设100万平方米，我们规划了五个部分，一个是办公研发区，中试生产区，综合服务区，制造加工区，企业定制区。为什么这么分布，包括我们为什么要叫U谷的名称，我们从制造业的价值链的角度，台湾的施正荣先生发明了制造业价值链的微笑曲线，连起来就像一个U字，我们就是按照产业链的分布的优化，迎合了北京亦庄发展的区域，因为目前亦庄处于产业升级的阶段。也就是由制造业向服务业升级的阶段，我们作为一个园区的运营商就要考虑如何吸引制造业进入我们的园区来，我们给企业做了相对符合产业链发展的规划。 　　这是我们的整个规划的效果图，这是我们的中试的研发区，这是规划的厂房区。 　　考虑到整个的产业地产的运营，工业地产如何成功，主要从这几个方面： 　　首先是选址，跨国企业选址是从四个方面考虑的：1、寻求资源：自然资源、劳动力资源。2、寻求市场：追随出口覆盖的市场范围。3、寻求效率：提高企业在全球运营的效率。4、寻求战略机遇。 　　我们围绕选址的情况，整个园区策划的阶段我们作一个解决的方案，主要是考虑到这个区域的资源的禀赋情况和你的企业匹配如何，一般园区的选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析。再围绕客户本身需要什么样的需求，围绕他的需求来提出我们的解决方案，这样可以更好的满足客户。 　　我们的分析从这几个角度来看，首先是市场分析的区域，对本身城市的竞争力，环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察，一般情况下我们把开发区分成成熟和即将成熟两个部分，即将成熟和成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段，大连软件园所讲的提供是产业升级的平台，在刚刚开始发展刚建的开发区，更需要的是吸引制造业的企业进来，对厂房的需求是非常大的，对制造业的企业可以满足什么样的条件。对开发区的分析，要对开发区本身的产业要进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。 　　对一个产业来讲，首先要确定主导产业，一个是自己本身确定了，围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，找到它的需求，本身的园区的产业定位和产业的发展方向。 　　要对你的客户进行把握，一般情况下，我们对于客户的分析也是从四个方面来进行的，一个是现有园区的企业的分析，目前的开发区进了哪些企业，同类的园区进了哪些企业，这些企业本身的发展阶段，这些企业的进入是因为成本、政策还是市场，这样你知道什么东西吸引它来。还有同区域企业搬迁的分析，在我们的很多的城市都有退二进三的概念，老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带，随着城市的发展要进行搬迁，你给它提供一个很好的场地，很好的硬件和软件的服务设施，吸引他到你的园区来，这样的分析也要分析透。对潜在的客户进行分析，一个是从产业链的角度，奔驰进入北京之后，我们围绕奔驰对他的产业链进行分析，最后有6家企业进驻我们的园区。包括对亦庄本身的四大产业，