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房地产泡沫与周期 何谓房地产周期？就是房地产市场重复交替出现兴盛（扩张）、衰退（收缩）的经济现象。具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。表征是房地产价格以及租金水平的波动。 在宏观调控下，不会出现明显的四阶段，复苏，繁荣，衰退，萧条。 房地产泡沫与周期 房地产周期的展开过程 房地产泡沫与周期——实证分析 美国房地产周期 房地产泡沫与周期——实证分析 房地产泡沫与周期——实证分析 房地产泡沫与周期——实证分析 日本 房地产泡沫与周期——实证分析 房地产泡沫与周期——实证分析 房地产泡沫与周期——实证分析 日本房地产泡沫与周期——实证分析 日本房地产泡沫与周期——实证分析 香港房地产周期 房地产周期机制分析——外部传导 在经济周期理论中，外部冲击机制是指经济系统外部的冲击通过系统内部传导发生的经济运动。同样，当来自房地产经济系统以外的干扰或外部冲击，通过房地产经济系统的内部传导机制作用下，导致房地产经济运行趋势出现转折，或者使原来的运行趋势在运行水平或程度上发生变化。这一运行机制就是房地产周期波动的外部冲击机制。 房地产周期机制分析——外部传导 外部冲击因素主要有：(1)实际供给冲击，主要是指技术进步、气候变化、资源发现以及国际生产力要素价格等发生变化，从而对房地产生产率产生直接影响，导致房地产供给出现变化。 例如．随着建筑技术不断发展、建筑产品的科技含量提高，降低生产成本，开发新式样的楼房。 房地产周期机制分析——外部传导 房地产周期机制分析——外部传导 （2）实际需求冲击，主要包括投资冲击、消费冲击、财政冲击、货币需求性冲击等。其中货币需求冲击是指金融制度变化所导致的资产组合选择，或货币需求的变动．包括利率、存款准备余率和贷款率的上限、资产负债率等金融指标的波动 ， 这类冲击主要是由于对经济运行的预期出现变化而产生．对房地产投资、房地产消费等造成冲击。 房地产周期机制分析——外部传导 (3)政策冲击。由于政策性调整，对房地产运行形成政策冲击，主要有货政策冲击、财政政策冲击，投资政策冲击、金融政策冲击：如货币供给的变动都会对房地产经济运行构成冲击。 比如调整利率，税收政策等等 房地产周期机制分析——外部传导 (4)体制变功冲击．指以经济体制改革方式进行的制度变迁。比如住房体制改革释放了巨大购买力 （5）国际政治经济条件的变化，比如人民币升值预期吸引国际游资进入房地产市场 房地产周期机制分析——内部传导 所谓房地产周期波动的内部传导机制，指房地产经济系统内部结构所决定、并且以滞后方式传递或扩散从而引发房地产经济出现周期波动的运行过程。 其主要传导机制有：①乘数与加速数机制，反映构成房地产需求中的投资与消费之间的作用与反作用过程以及对房地产产出的影响。 房地产周期机制分析——内部传导 2、房地产业关联机制，带动效应 3、房地产业发展的上限一下限缓冲机制，主要表明房地产业发展的制约机制，包括对产业扩张上限与产业收缩下限两个方面的制约因素，前者主要为房地严生产要素(土地、资金等)供给方面的约束、房地产需求的约束(如房地产价格、通货膨胀等形式的限制)；后者主要为房地产就业刚性“、房地产基本需求等因素保证了房地产业能够维持—定的发展水平。 房地产周期机制分析——内部传导 投资乘数理论是用来说明投资的变动将如何引起国民收入的变动，加速数原理是说明国民收入的变动将如何引起投资的变动。 投资乘数理论： 房地产周期机制分析——内部传导 加速数：若以 Y 代表产量水平 ( 所生产的物品和劳务的实物数额 ) ； K 代表资本存量； ω 代表资本——产出比率，有如下的关系式：K= ω Y 。 以 K t 表示 t 时期资本存量， Y t 表示 t 时期的产量， K t-1 表示 t-1 时期资本存量， Y t-1 ，表示 t-1 时期的产量，同样有如下关系式： K t-1= ω Y t-1 ；K t= ω Y t 以 I t 表示 t 时期的净投资， 例如，产出率为 2 ，本期产量比上期增加 200 ，则本期的净投资应为 400 ，加速数为 2 ，表明本期净投资支出额是产量变动的 2 倍。 房地产周期机制分析——内部传导 在封闭经济中， 消费由边际消费倾向(a)与前期的国民收入水平决定： 投资由消费增加量与加速数（w）决定，也就是由国民收入和加速数决定，所以： 合并： 房地产周期机制分析——冲击传导 房地广周期波动的冲击一传导过程大体经历广以下四个阶段： 第一阶段：外部冲击阶段。外部的因素，如宏观经济政策变动、经济体制变迁， 第二步：初始相应与内部传导阶段。房地产经济系统对外部冲击产生相应，并利用内部传机制把外部冲击转化为房地产经济系统运行的重要动力因素。 房地产周期机制分析——冲击传导 第三步：内部传导与振荡衰减